나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7974 [1] 서울특별시 양천구 신월동 113-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 '월정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 2호선·5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서
(사용승인일:1990.06.04)
외벽:페인팅 마감 등,
내벽:벽지 도매 및 인테리어 등,
창호:플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비,도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

기호 ㄱ : 벽돌조 옥탑 약 21㎡
기호 ㄴ : 조립식 패널조 약 54㎡ (후첨'사진용지'첨부)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 113-8에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경7974 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 박OO입니다.

감정가는 910,455,880원입니다.

토지 면적은 139.10㎡ (약 42.08평)이며, 건물 면적은 196.47㎡ (약 59.44평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(75.00㎡)도 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 '월정초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 자루형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역(강서양천교육청 확인 요망), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 중복사건, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 등이 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다.

채권자 박OO 외 다수의 채권이 등기되어 있으며, 말소기준권리는 을2 근저당권(중소기업은행, 2023-08-21 접수)입니다.

등기부상 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있습니다.

토지 등기부상 총 채권액은 633,326,330원이며, 건물 등기부상 총 채권액은 536,880,349원입니다.

주요 임차인 현황 및 권리 분석은 다음과 같습니다.

* 임차인: FU JIA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-28

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-09

확정일자: 2021-02-09

배당신고일자: 2025-01-21

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 을구 6번 임차권으로 '인수' 기재되어 있으며, 보증금 240,000,000원 인수 가능성 높음.

* 임차인: 이재성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-25

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 박선희

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-28

확정일자: 2021-05-14

배당신고일자: 2025-02-26

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 박찬혁

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-10

확정일자: 2022-01-17

배당신고일자: 2024-02-21

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 을구 4번 임차권으로 '인수' 기재되어 있으며, 보증금 80,000,000원 인수 가능성 높음.

* 임차인: 백유겸

보증금: 30,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023-04-24

확정일자: 2024-03-08

배당신고일자: 2025-02-27

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 유정아

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-03

배당신고일자: 2025-03-28

대항력: 있음

비고:

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 건물 중 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번(박찬혁), 6번(한국주택금융공사) 임차권 등이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 명시적으로 '인수'로 기재된 임차인의 보증금 합계는 320,000,000원입니다. '을구 7번' 임차권에 대한 구체적인 정보는 누락되었으나, 이 또한 인수 대상이 될 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 대부분 연립 또는 다세대 주택으로, 본건과 직접적인 비교는 제한적입니다.

최근 2026년 5월 거래된 다세대 주택들의 경우, 전용면적 50~55㎡ 기준으로 2.1억~3.3억 원 수준의 거래가 있었습니다.

본건의 건물 면적(196.47㎡) 대비 용적률, 건축 연도(1990년) 등을 고려할 때, 직접적인 시세 비교보다는 감정가(9.1억 원)를 중심으로 접근해야 합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

본 건은 단독주택으로, 다세대/연립주택과는 다른 시장 가치를 형성할 수 있으며, 토지 지분(139.10㎡)의 가치 또한 중요하게 고려될 것입니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 월정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 지역으로 인근에 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

(지도 검색 결과, 해당 지역 주변에 김포공항 수평표면구역에 포함되어 있어 비행기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 명시적으로 '인수'로 기재된 임차인 보증금(박찬혁 80백만원, 한국주택금융공사 240백만원) 총 320백만원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 물건명세서 상 '을구 7번' 임차권 또한 인수 대상일 수 있어, 총 인수 보증금은 더 늘어날 수 있습니다.

* 불명확한 임차인 정보: FU JIA, 이재성 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 권리관계 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 1990년에 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 중복사건: 사건 번호 (1)로 표시된 것으로 보아, 유사하거나 관련된 다른 경매 사건이 존재할 수 있으며, 이는 법적 절차의 복잡성을 시사합니다.

* 수평표면구역: 김포공항과 인접하여 소음 등 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구의 단독주택으로, 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 특히 '을구 7번'에 대한 정보 부족과 임차인 보증금의 불명확성은 추가적인 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계의 복잡성과 잠재적 인수 금액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 단독주택: 희소성 있는 서울 시내 단독주택으로, 향후 재건축 또는 증축 등 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 까치산역 이용 및 주변 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 감정가 대비 낮은 입찰 가능성: 복잡한 권리 관계와 인수해야 할 보증금으로 인해 경쟁이 낮을 수 있으며, 감정가 이하 또는 인수 보증금을 제외한 금액으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 910,455,880원입니다.

명확하게 '인수'로 기재된 임차인 보증금(박찬혁 80,000,000원 + 한국주택금융공사 240,000,000원) 총 320,000,000원을 고려하면, 실질적인 취득 비용은 이보다 높아집니다.

또한, '을구 7번' 임차권의 인수 가능성 등 추가적인 불확실성이 존재합니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가에서 인수 예상 보증금을 공제한 금액을 기반으로 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적인 예상 입찰가는 약 700,000,000원 ~ 800,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리관계에 대한 철저한 추가 조사 및 시세 동향 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.