나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7974 [1] 서울특별시 양천구 신월동 113-8 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7974 [1] 서울특별시 양천구 신월동 113-8 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2025타경7974 | 소재지: 서울특별시 양천구 곰달래로11길 38-2 | 감정가: 910,455,880원 | 최저가: 582,692,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7974 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 113-8

용도: 단독주택 (토지/건물 일괄매각)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 박OO / 박OO / 박OO (특이사항: 중복사건)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 910,455,880원

토지면적: 139.10㎡ (약 42.08평)

건물면적 (제시외 포함 총 면적): 271.47㎡

- 건물 본체: 196.47㎡ (약 59.44평)

- 제시외 건물: 75.00㎡ (약 22.69평)

(기호 ㄱ: 벽돌조 옥탑 약 21㎡, 기호 ㄴ: 조립식 패널조 약 54㎡)

*주: 단독주택이므로 아파트의 전용/분양면적 표기는 생략하며, 건물 본체와 제시외 건물을 합산한 총 면적을 기준으로 기재함.

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

일괄매각 조건이며, 제시외 건물(총 75.00㎡, 약 22.69평)이 매각에 포함됨.

중복사건으로 진행 중이므로 채권 회수 과정에 변동성이 있을 수 있음.

2. 물건 상세 분석

2.1. 토지 현황

형태 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 자루형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 향후 주택 재건축 및 리모델링 시 층수 제한(7층 이하)이 있음을 유의해야 함. 그 외 가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됨.

2.2. 건물 현황

건물 구조: 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물이며, 1990년 6월 4일에 사용 승인됨.

이용상태: 단독주택으로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 급배수설비, 위생설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있음.

제시외 건물: 매각 대상에 제시외 건물(옥탑, 조립식 패널조 등 총 75.00㎡)이 포함되므로 현장 확인 시 면적과 용도, 구조를 명확히 파악하여 건물 철거 및 양성화 비용 등에 대한 계산이 필요함.

3. 입지조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건

위치 및 주위환경: '월정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선·5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

주위가 주거지역 및 근린생활시설로 구성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 원활함.

인근에 월정초등학교가 위치하여 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있으며, 어린 자녀를 둔 가구에 유리한 환경을 갖추고 있음.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석

경매구분: 부동산강제경매 (소유자, 채무자, 채권자가 모두 박OO로 기재되어 단순한 채권회수 절차가 아닌 복잡한 내부 사정이 있을 가능성이 있으며, 명도(인도명령) 진행 시 소유자가 점유하고 있을 경우 협상 난이도가 증가할 수 있음.)

임대차 관계: 임대관계 미상으로 보고됨. 낙찰자는 잔금 납부 후 점유자를 대상으로 명도 절차를 진행해야 하며, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 유무를 확인해야 함.

4.2. 잠재적 리스크

중복사건: 중복사건으로 진행되고 있어 매각 절차에 변동 사항(예: 경매 취하/취소)이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 최종 매각 진행 여부를 반드시 확인해야 함.

제시외 건물 포함: 매각에 포함된 제시외 건물(75.00㎡)은 등기부 상에 미등기되었을 가능성이 높으며, 이는 건축법상 위반 건축물일 수 있음. 낙찰자는 철거 또는 양성화(합법화) 비용 및 이행강제금 부과 가능성 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

혐오시설: 서울 양천구 지역에는 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 이 시설은 주민지원시설로 탈바꿈하여 운영되고 있으며, 주민지원금 지급 및 각종 편의시설(수영장, 헬스장 등) 운영을 통해 인식이 개선되었으므로, 해당 물건의 개별적인 가치 판단에 미치는 영향은 현장 확인을 통해 최종적으로 파악해야 함.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 제2종일반주거지역 내 단독주택으로, 토지 면적은 139.10㎡(약 42.08평)이며, 감정가는 9억 1천만 원대임. 까치산역 및 버스정류장 접근성이 보통이고, 주변 주거 환경은 보통 수준임.

5.2. 투자 포인트

재개발/재건축 잠재력: 제2종일반주거지역(7층이하)에 위치하여 향후 소규모 리모델링 또는 다세대주택 신축 등 개발 사업을 고려할 수 있는 입지임.

실수요 측면: 비교적 안정된 주거 지역 내에 위치하며, 토지 면적이 40평대로 서울 내 단독주택으로는 활용도가 높은 수준임.

경쟁 우위 확보: 제시외 건물이 상당 부분(75.00㎡) 포함되어 있어 입찰자들이 권리 관계(철거/양성화)에 대한 부담을 느낄 수 있으므로, 해당 리스크를 명확히 분석한다면 경쟁 우위를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계