나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7790 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제13층 제1301호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7790 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제13층 제1301호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경7790 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 317, 제13층 제1301호 (화곡동, 우장산자하클래식) | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 196,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7790 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제13층 제1301호

용도: 오피스텔

감정가: 246,000,000원

토지 면적: 3.98㎡ (약 1.20평)

건물 면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: provided] 주변은 업무시설, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설 및 주거시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: provided] 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. [cite: provided] 본건 남동측으로는 광대로에 접해 있습니다. [cite: provided] 토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 공항, 가축사육제한, 최고높이 제한, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획시설 및 규제가 적용되고 있습니다. 또한, 강서지구중심 지구단위계획구역으로 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

1.3. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상19층 건물 내 제13층 제1301호이며, 2020년 8월 28일에 사용승인되었습니다. [cite: provided] 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 외장재로 마감되었고, 창호는 샷시 이중창으로 시공되었습니다. [cite: provided] 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다. [cite: provided]

1.4. 토지 정보

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중입니다. [cite: provided] 토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다. [cite: provided] 소유자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. [cite: provided] 특히, 임차인 김아름의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 존재하며, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. [cite: provided] 이는 매수인에게 인수되는 권리가 없음을 의미하지만, 해당 조건을 이행해야 하므로 사전에 충분한 검토가 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 지역은 강서구청을 중심으로 업무, 상업, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. [cite: provided] 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상되며, 강서구청 및 주변 관공서, 상업시설 이용객을 배후로 하는 상권의 특성을 지니고 있습니다. [cite: provided] 인근에 홈플러스, 이마트 등 대형마트와 다양한 먹자골목이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.7. 생활정보

본건 주변에는 강서구청, 강서경찰서 등 관공서가 인접해 있어 행정 업무 처리가 편리합니다. 또한, 우장산이 가까워 가벼운 산책이나 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다. 대중교통으로는 지하철 9호선 가양역과 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 버스 정류장이 인근에 있어 서울 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

1.8. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인은 공부와의 차이입니다. 건축물대장상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나, 등기사항전부증명서 상 "민간임대주택"으로 등록되어 주거용도로 전환 이용 중일 가능성이 있습니다. [cite: provided] 이로 인해 실제 이용 현황과 공부상 내용이 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 재확인 및 관련 조치가 필요합니다. [cite: provided] 또한, 임대 관계가 불분명하며, [cite: provided] 임차인 관련 권리행사의 조건부 매각으로 인해 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 강서구청 인근이라는 점에서 행정 및 상업적 중심지에 위치하고 있습니다. [cite: provided] 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋고, 주변에 다양한 시설이 혼재하여 주거 및 업무용으로 활용 가치가 있습니다. [cite: provided, 4] 다만, 임차인의 주택임차권 승계와 관련된 매각 조건, 공부와의 차이로 인한 실제 용도 확인 필요성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. [cite: provided]

1.10. 투자 포인트

신축 오피스텔로서 향후 시세 상승 가능성이 있으며, 강서구청 및 주변 상권 배후수요를 기반으로 임대수익 창출이 기대됩니다. [cite: provided] 특히, 입지상 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. [cite: provided, 4] 투자 시에는 임차인과의 조건부 매각 관련 사항을 면밀히 검토하고, 실제 이용 현황을 파악하여 권리 관계를 명확히 하는 것이 중요합니다. [cite: provided]

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계