나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5756 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제2층 제208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 지하철2,7호선 환승역 대림역 및 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하4층/지상20층 건물 내 제2층 제208호로서, (사용승인일: 2015.12.04)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘업무시설(오피스텔)‘임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장(옥내, 기계식) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 ‘업무시설, 도시형생활주택, 제1종근린생활시설’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약22미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경5756 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 106-2, 대림역포스큐 제2층 제208호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 113,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 대림역포스큐

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하4층/지상20층 건물

사용승인일: 2015년 12월 04일

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 새시 창호

기본 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내/기계식 주차장 설비

1.3. 면적 정보

토지 면적: 2.97㎡ (약 0.89평)

건물 면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 인근에 구로고등학교가 소재합니다. 주위 지역은 오피스텔, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 환경

본건 인근으로 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 대림역이 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측으로는 노폭 약 22미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진입 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 30일자 구로구(서울특별시)의 압류입니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이송은 (주택임차권)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 01월 15일

* 확정일자: 2021년 01월 07일

* 배당신고일자: 2023년 02월 14일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 및 소멸 권리 분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 지상권개요는 있으나, 해당 물건에 대한 구체적인 정보는 없음)

* 인수 보증금: 0원

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔, 주거 시설 및 소규모 상업 시설이 혼합된 지역으로, 지역 내 근린생활시설 이용이 용이합니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대림역을 중심으로 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 관련 특이사항

본건 매각 조건으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 HUG 인수조건 변경으로 인해 발생된 사항으로, 매수인은 이를 반드시 이행해야 합니다.

5.2. 법적 제한 사항

본건 토지는 다음의 법적 제한을 받습니다.

* 도시지역, 일반상업지역

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과 문의 필요)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

5.3. 현장 조사 제한

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 작성되었으므로, 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 지하철 2, 7호선 대림역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 접근성과 생활 편의성이 우수한 물건입니다. 다만, HUG와의 임대차보증금 관련 특이사항 및 여러 법적 제한 사항이 존재하므로, 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 대림역 역세권의 우수한 입지

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물의 오피스텔

* 소형 면적으로 투자 및 실거주 용이

* HUG 관련 조건으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2025년 11월 8,000만원, 2026년 4월 8,200만원, 2026년 4월 10,500만원)와 감정가(11,300만원)를 종합적으로 고려하였을 때, HUG 관련 조건으로 인한 인수 보증금이 없는 점 등을 감안하여, 약 108,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.