나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6834 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6834 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경6834 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로15길 19, 제5층 제501호 (화곡동, 으뜸캐슬2차) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 176,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6834 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 275,000,000원

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

건물면적: 21.85㎡ (약 6.61평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 오OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 서민선의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

건축물현황: 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실 등

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 까치산역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 공원, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 시내버스 정류장과 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 부정형의 경사지이나, 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지로 이용 중입니다. 지적도상 북서측 및 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m), 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 오OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항은 임차인 서민선과 관련된 부분으로, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다. 따라서 해당 조건의 이행 여부가 매수인의 권리확보에 매우 중요합니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

4. 상권분석

까치산역 일대는 서울 시내에서도 인구 밀집도가 높은 지역으로, 지하철 5호선과 2호선 연장선의 환승역이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 이로 인해 역세권 중심의 지역밀착형 상권이 발달해 있으며, 다양한 소규모 근린생활시설이 입점해 있습니다. 음식점, 주점, 편의점, 미용실, 의류, 잡화 등 생활 편의 업종이 주를 이루며, 롯데리아, 파리바게뜨 등 대기업 프랜차이즈 매장도 다수 입점하여 유동인구가 풍부함을 보여줍니다. 현대화된 까치산 시장은 지역 주민, 특히 주부층의 소비를 견인하는 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변에 각종 상업시설과 까치산 시장이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 건물에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화 및 화재경보 설비, 주차장, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매각 조건으로 제시된 임차인(주택도시보증공사) 관련 사항입니다. 매수인으로서는 주택도시보증공사가 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는지를 반드시 확인해야 하며, 이행되지 않을 경우 추가적인 법적 문제나 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건이 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어 향후 건축물 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 토지가 경사지라는 점도 잠재적인 고려사항이 될 수 있습니다. 현재 임대차 관계가 미상인 점도 인수 시 확인이 필요합니다. 현재까지 조사된 내용으로는 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구의 더블 역세권에 위치하여 교통과 생활 편의성이 우수하며, 지역 내 상권이 잘 발달되어 있다는 장점을 가지고 있습니다. 다세대주택으로서 주거용으로 활용 가치가 높으며, 감정가 대비 시세 비교가 필요합니다. 다만, 임차인의 주택도시보증공사와 관련된 복잡한 매각 조건과 공항 관련 규제 등은 매수인이 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

더블 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 한 시세 상승 잠재력이 있습니다. 역세권 상권의 안정성과 배후 주거 수요를 고려할 때, 장기적인 투자 가치를 평가해볼 수 있습니다. 다만, 임차인과의 보증금 및 임차권 말소 조건이 명확히 해결되는지를 최우선으로 확인해야 하며, 이를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 공항 관련 규제사항을 사전에 확인하여 향후 재산권 행사 가능 범위를 파악하는 것이 좋습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계