나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경472 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철9호선 ""증미역"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(증미역)이 소재하는
등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조, (철근)콘크리트지붕, 지하5층 지상15층 건물내 제1층 제127호로서,
외벽: 복합판넬, 석재 외장재 붙임 등 (본건 치장벽돌 붙임 및 유리조 등)
내벽: 내부 인테리어 마감,
창호: 샷시조 등임.

이용상태

1)제2종근린생활시설로 이용중임.
2)본건 평가대상물건은 제127호로서 현장에서는 제116호,제117호,제126호와 함께 4개호 일괄하여 ""중식당 차알브라운""음식점으로 이용중임.

설비내역

(공동) 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 포장된 대로 및 중로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-23)(강서교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-03) 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경472 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제127호

용도: 근린상가

건물명: 가양역 더리브아너비즈타워

건축 허가일: 2020년 11월 12일

사용 승인일: 2023년 03월 31일

1.2. 물건 현황

건물구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 5층 ~ 지상 15층

본건 위치: 건물 내 제1층 제127호

토지면적: 7.44㎡ (약 2.25평)

토지 지분: 7.44㎡

건물면적: 31.05㎡ (약 9.39평)

건물 지분: 31.05㎡

건물 전체 면적: 32,420.99㎡ (약 9,807.35평)

총 호수: 290호

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 1,392,000,000원

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 증미역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 또한, 가양역도 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역 및 가양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 약 30m, 북서측으로는 약 12m 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등의 관련 법규 및 제한사항이 적용되고 있습니다 [cite: user data]. 최근 서울시 준공업지역에 대한 용적률 완화 등 규제 완화 움직임이 있어 향후 개발 잠재력도 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 순위의 우리은행 근저당 (2023년 09월 18일 접수, 채권액 900,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 소멸될 권리가 대부분 말소될 것으로 예상됩니다 [cite: user data].

3.2. 등기부 현황

* 갑2: 주식회사빅피플인사이트 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2023.09.18 접수)

* 을1: 우리은행 근저당 (2023.09.18 접수, 900,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 동화성세무서장 압류 (2024.10.28 접수) - 말소

* 갑4: 강서구(서울특별시) 압류 (2024.11.29 접수) - 말소

* 갑5: 우리은행 임의경매 (2025.04.08 접수, 767,611,456원) - 본건 경매개시결정

* 을2: 안준용 근저당 (2025.04.16 접수, 65,000,000원) - 말소

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 제시된 임차인 현황 상, 임차인 박 이 2024년 03월 08일 전입(사업)하였으며, 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원에 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다 [cite: user data].

* 그러나, 물건명세서 참고사항에 따르면, 채무자 겸 소유자인 빅피플사인사이트로부터 제출된 의견서에는 임차인이 박 이 아닌 주식회사 에스아이디엔디플러스이며, 임대차 기간은 2024년 02월 22일부터 2029년 02월 22일까지, 임차보증금은 10,000,000원, 차임은 3,400,000원으로, 현재 임대차 계약이 해지되었다는 내용이 포함되어 있습니다 [cite: user data].

* 이러한 임차인 정보의 불일치는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 정확한 임차 현황 및 계약 해지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 4개 호실(116호, 117호, 126호, 127호)이 일괄하여 "중식당 차알브라운" 음식점으로 이용 중인 것으로 파악됩니다 [cite: user data].

3.4. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없습니다. (단, 상기 임차인 관련 불확실성 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 및 상권 특성

본건이 소재한 등촌동은 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 근린생활시설, 업무시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, 가양역 더리브아너비즈타워는 지식산업센터와 상업시설이 함께 구성된 복합 건물로, 마곡지구, 상암DMC, 구로G밸리, 여의도 등 주요 비즈니스 클러스터와 연결되는 입지를 자랑합니다.

4.2. 업종 및 이용 현황

본건은 현재 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 인근 3개 호실과 함께 "중식당 차알브라운"이라는 상호로 운영되고 있습니다 [cite: user data]. 이는 해당 상업 시설 내에서 활발한 영업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

4.3. 배후 수요

본건 주변 반경 1km 이내에 약 14,473가구의 아파트 및 주거형 오피스텔이 밀집해 있어, 상업 시설 이용을 위한 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

증미역 및 가양역 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주거 밀집 지역 및 업무 시설과 혼재되어 있어 다양한 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 9호선 증미역 및 가양역을 통한 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 정보 불일치 및 불확실성

제시된 임차인 현황과 물건명세서 상의 정보가 상이하며, 임대차 계약 해지 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험을 내포하고 있어, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 자료 검토를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다 [cite: user data].

6.2. 건물 용도 및 복합 이용

본 건물(가양역 더리브아너비즈타워)은 지식산업센터와 상업시설이 복합된 건물이며, 본건(127호) 또한 인접 호실들과 일괄하여 하나의 음식점으로 사용되고 있습니다. 이러한 복합 이용 및 다수 호실의 일괄 사용이 건축법, 소방법 등 관련 법규에 저촉되지 않는지, 또한 향후 재산권 행사에 제약이 없는지 확인이 필요합니다.

6.3. 다수의 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등 다양한 법적 제한 사항을 가지고 있습니다 [cite: user data]. 이러한 제한들은 향후 건물의 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련

주변 지역에 대한 포괄적인 혐오시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. 그러나 혐오시설의 정의는 주관적일 수 있으며, 향후 주변 지역 개발 계획 등에 따라 잠재적 영향이 발생할 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 상가 물건입니다. 지하철 9호선 증미역 및 가양역을 이용한 접근성이 뛰어나며, 아파트 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 건물 자체의 현대적인 시설과 더불어 최근 준공업지역 규제 완화 움직임은 향후 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

하지만, 임차인 정보의 불일치 및 계약 해지 여부에 대한 불확실성이 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 더불어, 여러 법적 제한 사항과 건물 내 복합 이용 현황 또한 향후 활용 계획 수립 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(9호선 증미역, 가양역)의 탁월한 교통 접근성.

* 풍부한 배후 수요를 갖춘 주거 밀집 지역 내 상업 시설.

* 다양한 비즈니스 클러스터와의 연계성을 통한 상권 활성화 기대.

* 준공업지역 규제 완화에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,392,000,000원입니다. 상기 언급된 임차인 관련 불확실성 및 복합 건물 이용에 따른 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 상가의 실거래가 및 임대 시세 분석, 그리고 해당 상권의 수익률 분석 등 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 임차인 관련 리스크 해소 여부에 따라 입찰가를 재조정할 필요가 있습니다.

상기 위험 요소를 충분히 인지하고, 현장 조사를 통한 확인 절차를 거친 후, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 최종 입찰가는 철저한 권리 분석 및 시장 조사를 기반으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.