나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6193 [1] 서울특별시 양천구 신월동 413-7 에스타워 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한감정 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월4동 주민센터"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물내 제6층 제601호로서,
(사용승인 : 2019.12.03.)

- 외벽 : 석재붙임마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 현황 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호 2 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(일반주거지역 세분내용의 추가상향 불허), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 현장조사 당시 본건 출입문(601호) 부착물 등에는 본건은 공실로 추정되며, 단전, 단수중인 것으로 표기되어 있는 것으로 목측되는 바 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 413-7 에스타워 제6층 제601호에 소재한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경6193 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 315,000,000원이며, 토지 면적은 29.24㎡(약 8.85평), 건물 전용면적은 40.45㎡(약 12.24평)입니다.

토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2019년 12월 3일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 6층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월4동 주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위로는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통인 편입니다.

본건 토지는 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 19일자 양천구의 압류(갑3)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 주요 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 압류, 강제경매 등이 있으며, 본건 강제경매는 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(강두성)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 280,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2020년 8월 24일, 확정일자는 2020년 8월 5일이며, 배당신고일은 2022년 9월 6일입니다.

확인된 내용상 대항력은 없으나, 주의사항 및 물건명세서에 따르면 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 신월동 일대는 다세대주택과 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 지역 상권을 형성하고 있습니다.

주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 규모 및 연식의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 고센아트빌(2016년식, 29.88㎡): 2026년 7월 1일, 210,000,000원 (약 70.3만원/㎡)

- 진영이례맨션B(2003년식, 57.74㎡): 2026년 7월 2일, 245,000,000원 (약 42.4만원/㎡)

- 우일빌라(1988년식, 41.18㎡): 2026년 7월 2일, 140,000,000원 (약 34.0만원/㎡)

본건은 2019년 사용승인된 도시형생활주택으로, 가장 유사한 조건인 고센아트빌(2016년식)의 면적당 단가를 적용할 경우, 전용면적 40.45㎡ 기준 약 284,000,000원(2억 8천 4백만원) 수준의 시세를 예상해 볼 수 있습니다.

현재 감정가(315,000,000원)는 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호한 편입니다.

도시형생활주택으로 이용 중이며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 폐문부재로 인해 내부 설비 상태 및 정상 작동 여부를 확인할 수 없으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

현장 조사 당시 공실, 단전, 단수 중인 것으로 추정되는 표기가 있어, 이러한 상태가 지속되고 있을 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 정리되었습니다.

토지 이용 계획상 여러 제한사항(가축사육제한구역, 수평표면구역 등)이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 입지 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인은 없으며 HUG 인수 조건에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 내부 상태 확인 불가, 공실 및 단전/단수 추정 등 현재 확인되지 않은 리스크 요인이 존재하므로, 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필수적입니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연차(2019년) 대비 합리적인 시세 예상 가능성

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음

* 임대차보증금 인수 부담이 전혀 없음

* 서울 양천구 지역의 주거 수요

1.8. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건 전용면적(40.45㎡) 기준 예상 시세는 약 284,000,000원 (2억 8천 4백만원) 수준으로 산정됩니다.

감정가가 시세 대비 약 11% 높게 책정되었으며, 내부 확인 불가, 공실, 단전, 단수 추정 등의 리스크를 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 인수 부담은 0원입니다.

따라서, 종합적인 분석과 리스크 요인을 고려하여 예상 입찰가는 2억 5천만원에서 2억 7천만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.