나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9473 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동4가 103 영등포대성그랑그루 제11층 제1120호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9473 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동4가 103 영등포대성그랑그루 제11층 제1120호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경9473 | 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동4가 103 영등포대성그랑그루 제11층 제1120호 | 감정가: 159,000,000원 | 최저가: 101,760,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 영등포대성그랑그루 제11층 제1120호

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9473 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동4가 103 영등포대성그랑그루 제11층 제1120호

용도: 아파트 (공동주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (소유자: 유OO, 채무자: 유OO, 채권자: 신OO)

감정가: 159,000,000원

토지면적: 3.96㎡ (약 1.20평)

건물면적 (전용면적): 12.10㎡ (약 3.66평)

*분양면적 (추정): 약 18.15㎡ (약 5.49평, 소형 아파트/도시형생활주택 구조 감안 추정치)

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 1호선 영등포역 북서측 인근에 위치한 초역세권 소형 공동주택입니다.

주위는 공동주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 서울의 주요 부도심권 지역에 속합니다.

도시지역 및 준주거지역에 해당하여 주거와 상업 기능이 밀집된 입지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 영등포역이 소재하여 서울 전역으로의 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

경인로, 영중로 등의 주요 간선도로 접근성이 양호하여 자가용 이용 편의성도 보통 이상입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 2012년 10월 10일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제11층에 위치합니다.

외벽은 돌붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등으로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있으며, 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 채무자 및 소유자 현황

소유자 및 채무자가 유OO으로 동일하며, 본 경매는 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (임차인 현황 포함)

**매우 중요:** 본건은 전세권 및 임차권이 설정되어 있습니다.

전세권자 및 임차권자는 신XX으로 채권자와 동일인으로 추정됩니다.

전세권 설정액 (2022.06.16) 및 임차보증금 (2024.06.27)은 각각 160,000,000원으로, 이는 본건의 감정가(159,000,000원)를 상회하는 금액입니다.

**경매 낙찰 시:** 전세권자/임차권자가 대항력을 갖출 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 입찰 희망자는 현 임차인의 대항력 유무 및 최우선 변제권 여부를 면밀히 분석하고, **최저가 매각 조건이 아닌 인수 조건**을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보 분석

4.1. 상권 분석

본건은 영등포역을 중심으로 형성된 대형 상권 내에 위치하고 있습니다.

인근에는 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어 등의 대규모 쇼핑 시설과 영등포 전통시장 등의 재래시장이 공존하는 서울 서남부의 핵심 상업 중심지입니다.

소형 평수의 공동주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 직장인 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 다양한 은행, 병원, 약국, 음식점, 편의시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성은 최고 수준입니다.

4.3. 혐오시설 분석 (주변 환경)

영등포역 주변은 오랜 도심으로, 과거 집창촌 등의 환경 문제 및 노후화된 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

최근 대규모 재개발/도시재생 사업을 통해 환경 개선이 진행되고 있으나, 여전히 지역별 편차가 존재하므로 현장 방문을 통한 직접적인 주거 환경 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 리스크 (최대 리스크)

전세권 및 임차권 보증금 합계가 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 대항력 있는 임차보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

임차인의 배당 요구 여부, 권리 순위 등을 전문가와 함께 정확하게 분석하지 않으면, 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경 및 노후도

건물 자체는 2012년식으로 비교적 신축이지만, 영등포역 주변의 전반적인 노후화 및 혼재된 상권의 특성상 주거 환경의 쾌적함은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 영등포역 초역세권의 입지적 장점을 갖춘 소형 공동주택으로, 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가를 상회하는 임차보증금(전세권/임차권)으로 인해 권리 분석 난이도가 매우 높고, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성이 있어 실질적인 낙찰 금액(낙찰가 + 인수금)이 높아질 위험이 있습니다.

정확한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적인 **고난이도 물건**입니다.

6.2. 투자 포인트

**입지적 희소성:** 서울 핵심 부도심의 초역세권 소형 주택은 매매 및 임차 수요가 꾸준합니다.

**저렴한 감정가:** 감정가 자체가 주변 소형 주택 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. (단, 권리 인수 리스크 고려)

**실거주 및 임대 수익:** 소액 투자를 통한 월세 또는 전세 전환 수요가 높습니다.

7. 투자 결론 (주의 요망)

**최종 입찰 결정 전, 반드시 해당 물건의 전세권 및 임차권 등기부등본 및 현황 조사서 내용을 재확인하시고, 임차인의 대항력 여부를 법률 전문가와 상담하여 인수 금액을 확정한 후 입찰에 참여하시기를 강력히 권고합니다.**

무리한 입찰은 금물이며, 인수 금액을 포함한 총 투자 금액이 주변 시세보다 저렴한지 확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계