나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9116 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9116 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9116 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제3층 제301호 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 191,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9116 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

감정가: 239,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채권자: 소유자-유OO, 채권자-주OOOOOOO

건물면적: 전용 25.77㎡ (약 7.80평)

토지면적: 20.21㎡ (약 6.11평)

1.2. 물건 및 감정평가 현황

본건은 6층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)으로, 방 2개, 거실 1개, 화장실 1개 구조로 이용 중입니다.

구조는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕이며, 외벽은 석재붙임 마감입니다.

위생 및 급배수설비, 승강기, 무인택배함, 개별바닥난방 설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지와 등고 평탄한 세장형의 공동주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며, 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 동측 인근에 위치한 주거 밀집지역입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 전형적인 저층 주거지역입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. (5호선 화곡역이 북서측 약 400m 지점에 위치한다는 검색 결과가 있어, 지하철 접근성도 양호한 편으로 판단됨.)

2.2. 상권 및 주변 환경

주변은 주택가를 중심으로 소규모 근린생활시설이 발달해 있습니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편리성이 높습니다.

또한, 화곡중앙골목시장, 까치산 공원 등도 도보로 이용할 수 있는 거리에 위치하여 생활 환경이 양호합니다.

2.3. 생활 정보

교육 시설: 화곡초등학교가 인근에 있어 초등학생 자녀를 둔 가구에 유리하며, 신월초, 화곡중교 등도 반경 500m 내에 위치합니다.

교통 환경: 인근 버스정류장 및 도보로 접근 가능한 지하철 5호선 화곡역(약 400m)을 통해 서울 도심 및 기타 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.4. 혐오 시설 여부

인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 권리관계

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건으로, 투자자가 복잡한 토지/건물 분리 매각의 위험을 감수할 필요가 없습니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (핵심 분석)

주의사항: "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"

권리분석: 통상 다세대주택 경매에서 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 지위를 승계하여 대항력을 갖는 경우, 매수인이 보증금을 인수해야 하는 큰 리스크가 발생합니다.

그러나 본건은 HUG가 **매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건**으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 위험이 완전히 해소됩니다. 이는 명도(인도)의 부담 또한 크게 낮춰주는 매우 긍정적인 조건입니다.

결론적으로, 권리분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 및 건축 제한 리스크

본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)입니다.

추가적으로 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 다수의 공항 관련 제한 구역에 포함되어 있어, 향후 자체적인 증축 또는 재개발 시 고도 제한 등의 규제가 적용될 수 있습니다.

4.2. 물건 자체 리스크

건축물대장상 공부와의 차이는 없다고 보고되었으나, 연식이 있는 다세대주택의 특성상 내부 수리 필요성 및 방음/단열 상태에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 다세대주택으로, 전용면적 약 7.8평의 실속 있는 2룸 구조를 갖추고 있어 1인 가구 및 신혼부부 등 소형 주택 수요자에게 적합한 물건입니다.

감정가는 2억 3,900만원으로 형성되어 있으며, 주변 생활 편의 시설이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 투자 포인트

권리 안전성 확보: 가장 큰 리스크인 임차인의 대항력 문제가 주택도시보증공사(HUG)의 **대항력 포기 조건**으로 인해 완벽하게 해소되었습니다. 이로써 명도 및 보증금 인수 부담이 없어 초보 투자자에게도 안전합니다.

실수요 기반의 소형 주택: 방 2개 구조의 전용 7.8평 소형 다세대는 서울 내에서 임대 수요가 꾸준하며, 매매 시장에서도 환금성이 비교적 높은 편입니다.

경매를 통한 시세 차익: 권리상 하자가 해소된 상태이므로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

양호한 입지: 화곡초등학교 인근의 정비된 주거환경과 더불어 지하철 및 버스 접근성이 양호하여 주거용 투자 물건으로서의 가치가 충분합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계