나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9342 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 화곡역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층건내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2021.07.29)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 6필지 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로에 접해있으며, 남서측으로 소로, 남동측으로 세로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 화곡동 367-1, 367-2, 367-117
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면
구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공
방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, 건축선(2019-04-03) 임.

- 화곡동 367-8, 367-116, 367-162
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면
구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공
방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 367-1번지, 파크아리온 제101동 제3층 제303호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9342 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

본건의 감정가는 305,000,000원입니다.

토지면적은 10.43㎡ (약 3.15평)이며, 건물 전용면적은 28.62㎡ (약 8.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 13층 건물 중 제3층 제303호이며, 2021년 7월 29일에 사용 승인되었습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 6필지 일단의 사다리형에 가까운 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원 2025타경9342 강제경매 개시결정 등기(2025.03.28.)입니다.

본 경매로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

을구 4번 주택임차권 등기(2024.01.22. 등기)와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있습니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

등기부 요약에 따르면, 을구 4번 권리자는 김형섭이며, 보증금은 319,000,000원이고, 인수되는 권리로 기재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 12월 10일, 확정일자는 2021년 11월 19일입니다.

소멸되는 권리로는 갑구 3번 주택도시보증공사의 가압류(2024.09.09.) 및 갑구 4번 고양세무서장의 압류(2025.02.18.)가 있습니다.

임차인 현황:

* 권 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-16, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 있으나, 본 임차인은 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 김형섭 (주택도시보증공사) : 보증금 319,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-10, 확정일자 2021-11-19, 배당신고일자 2024-01-22, 대항력 있음.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 다수의 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 지역으로, 상권 또한 발달되어 있습니다.

건물 자체 내에도 근린생활시설이 포함되어 있으며, 주변으로 다양한 상업시설이 분포하여 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다.

하지만 해당 오피스텔의 경우, 전용면적 28.62㎡로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 규모입니다.

최근 주변 유사 오피스텔의 매매 시세는 전용면적 기준 약 200,000,000원에서 270,000,000원 선으로 파악되며, 임대 시세는 월세 약 1,000,000원에서 1,200,000원 수준입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 북서측 인근에 화원중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

* 기타: 공항 관련 지구에 속해 있어 일부 고도 제한 등 관련 규제가 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김형섭 임차인의 보증금 319,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 매수 시 총 부담액이 상당할 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 본건의 감정가(305,000,000원)보다 임차인의 보증금(319,000,000원)이 더 높아, 낙찰가에 따라 매수인이 인수해야 하는 금액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 시장 시세 대비 높은 감정가: 최근 시장 거래가를 고려할 때, 본건의 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 임차인 권소이의 특이사항: 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 권리 관계 및 실제 거주 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 오피스텔로, 지하철역 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다. 건물 자체는 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인인 김형섭 씨가 있으며, 그의 보증금이 319,000,000원으로 본건의 감정가(305,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 이는 매수 시 인수해야 할 총 비용이 감정가를 넘어서게 되어, 투자 위험도가 매우 높다는 것을 시사합니다. 더불어 최근 시장 시세 또한 감정가 및 인수 보증금보다 낮은 수준으로 파악되어, 적극적인 입찰보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 건의 경우, 인수되는 임차인의 보증금이 감정가를 상회하고 시장 시세 또한 이를 반영하고 있어, 통상적인 투자 관점에서의 매력은 크지 않습니다.

다만, 만약 매수인이 인수되는 임차 보증금 319,000,000원을 포함한 총 투자 비용을 감수하면서, 향후 시장 가치 상승을 기대하거나, 현재의 시세 차이를 통한 시세 차익을 노린다면 전략적인 접근이 가능할 수 있습니다.

현재로서는 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해 제공된 감정가 305,000,000원에서 인수 보증금 319,000,000원을 제외하는 규칙을 적용하면, 305,000,000원 - 319,000,000원 = -14,000,000원 이 산출됩니다.

이는 본건의 감정가 기준으로 산정했을 때, 인수되는 임차 보증금으로 인해 실질적인 잉여 가치가 없음을 의미합니다.

따라서, 실제 입찰 시에는 매수인이 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금 중 미배당액)을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

기존 시장 시세가 200,000,000원에서 270,000,000원 선임을 감안할 때, 인수되는 임차 보증금 319,000,000원을 포함하면 매수인의 총 부담액은 최소 319,000,000원을 넘어서게 됩니다.

이에 따라, 현실적으로는 최소한의 비용으로 경매 절차를 진행하기 위한 명목상의 입찰가, 예를 들어 1,000,000원 정도를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 절대적인 권장 가격이 아니며, 추가적인 권리 분석 및 시장 조사를 통해 최종적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.