나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9235 [1] 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제101동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9235 [1] 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제101동 제3층 제303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9235
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제101동 제3층 제303호
• 감정가: 213,000,000원
• 최저가: 170,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9235 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제101동 제3층 제303호 | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 170,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9235 (1)이며, 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제101동 제3층 제303호입니다. 본 물건의 용도는 다세대주택(감정평가서상 도시형생활주택)으로, 토지/건물 일괄매각 방식의 부동산강제경매입니다.

감정가는 213,000,000원이며, 토지 면적은 19.44㎡(약 5.88평), 건물 면적(전용면적)은 29.62㎡(약 8.96평)입니다. 해당 면적은 소형 주거 공간으로 구성되어 있어 1~2인 가구 실수요 또는 임대 목적으로 적합합니다.

1.2. 채무 및 매각 정보

본 경매는 채무자와 소유자가 문OO로 동일한 강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요하게 확인해야 할 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이 조건은 낙찰자 입장에서 권리상 매우 유리한 조건으로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금 등의 권리가 없음을 의미합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울신원초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 학교 등이 혼재된 전형적인 주거 지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스 정류장이 인접하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 다만, 지하철역(가장 인접한 까치산역 등)까지는 버스로 환승해야 하는 위치적인 한계가 있습니다. 주거 밀집 지역 내 도로 사정은 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 통행에 큰 어려움은 없어 보입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조의 6층 도시형생활주택 중 3층에 위치합니다. 외벽은 석재 타일로 마감되었으며, 위생설비, 급배수설비, 승강기 및 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있어 현재 주거용으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로, 법정지상권 성립 여지 등 복잡한 문제가 없어 깔끔합니다.

3.2. 임차인 대항력 관련 특이 사항 (핵심 분석)

본 경매 물건의 권리 관계에서 가장 중요한 포인트는 '주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건 매각'입니다.

일반적으로 임차인(또는 HUG)이 대항력을 갖는 경우, 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 그러나 본건은 매각 조건 자체가 '대항력 포기'를 전제로 하고 있으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않아 권리 분석이 단순해지며 명도 리스크도 크게 감소하는 장점이 있습니다. 이 조건은 매수자에게 매우 안전한 투자 환경을 제공합니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변은 신원초등학교를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역의 근린 생활 상권입니다. 대형 상업 시설보다는 소규모 마트, 병원, 학원, 음식점 등 일상 생활에 필요한 편의시설이 주를 이루고 있어 실거주 측면에서는 불편함이 적을 것으로 판단됩니다.

4.2. 토지이용계획

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하여 주거 안정성이 보장되는 지역입니다. 다만, 후술할 리스크 항목에서 보듯이 공항 관련 규제가 복합적으로 얽혀 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공항 관련 규제 (주요 리스크)

본건은 김포공항과 인접한 신월동 지역 특성상 법률상 다수의 공항 관련 제한을 받고 있습니다.

토지이용계획상 제3종 구역(다지구), 수평표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 고도 제한을 받을 뿐만 아니라, 가장 큰 리스크는 '공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률'에 따른 소음 노출 가능성입니다. 이는 해당 지역 주택 가격에 반영되는 구조적 한계이며, 반드시 현장 방문을 통해 소음 정도를 체감해야 합니다.

5.2. 기타 리스크

직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 다세대주택 밀집 지역의 특성상 주차 공간 확보 및 노후화 진행 여부에 대한 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 양천구 신월동 소재 다세대주택으로, 소액으로 서울 주택을 취득할 수 있는 기회입니다. 감정가 대비 저감된 금액으로 낙찰 시 실수요 목적의 내 집 마련 또는 소형 주택 임대 사업에 적합합니다.

가장 큰 투자 매력은 '주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각'이라는 안전 장치가 있어 권리 분석이 매우 명쾌하며, 명도 과정이 단순화될 가능성이 높다는 점입니다.

6.2. 투자 포인트

권리 안전성: 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수할 권리상의 부담이 사실상 없으므로, 초보 투자자에게도 안전합니다.

소액 투자 및 임대 수요: 전용면적 약 8.96평의 소형 주택으로 1~2인 가구의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

주거 편의성: 초등학교 인접 및 버스 노선 접근성이 양호하여 실거주 환경은 보통 수준입니다.

6.3. 추천 전략

입찰 전, 공항 소음에 대한 현장 실사를 통해 거주 만족도 및 임대료 책정의 적정성을 반드시 확인하고 보수적인 관점에서 낙찰가를 산정할 것을 권고합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계