나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9115 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9115 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제2층 제203호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9115
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로 286-5 넥시티, 제2층 제203호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9115 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 286-5 넥시티, 제2층 제203호 | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 183,040,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9115 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제2층 제203호

용도: 오피스텔

감정가: 286,000,000원

토지면적: 6.95㎡ (약 2.10평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "강서구청"으로부터 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 다양한 공공기관이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

차량의 접근성은 양호하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건축물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 11층 건물 중 2층 203호에 해당합니다.

건물의 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

현재 본 건은 오피스텔로 이용 중에 있으며, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등 기본적인 주거 및 업무 편의 시설을 갖추고 있습니다.

토지는 등고 평탄한 세장형으로, 본 오피스텔 건물이 건축된 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로로는 남동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 시 특별한 조건으로, 임차인 및 주택임차권 승계인이 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 이 부분에 대한 명확한 확인 및 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

강서구청이 인근에 위치하여 공공기관 및 관련 지원 시설이 밀집해 있는 지역입니다.

다양한 주거 형태(다세대주택, 오피스텔)와 근린생활시설이 공존하여 배후 수요가 존재하며, 오피스텔로서의 상업적 가치를 기대해 볼 수 있는 입지입니다.

1.6. 생활정보

인근에 위치한 강서구청 등 공공기관 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

오피스텔 밀집 지역 특성상 1인 가구를 위한 편의 시설 및 서비스 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 서울특별시 강서구 화곡동 981-5에 위치하며, 다음과 같은 지역 지구 등에 포함됩니다.

일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구 미분류(가로구역별 건축물 최고높이), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지목이 도로인 경우에 한정됩니다. 자세한 내용은 토지이용계획확인서 참조가 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 권리관계입니다. 임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건이 매각에 포함되어 있어, 낙찰 후 이 부분과 관련하여 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

또한, 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 최고 높이 제한 지역, 상대 보호 구역 등 복합적인 규제가 존재하여 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정(도로 한정) 또한 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 서울 강서구청 인근에 위치한 오피스텔로, 행정 및 상업 기능을 갖춘 중심지에 자리하고 있다는 점이 특징입니다.

건물과 토지의 물리적 상태는 일반적인 수준이며, 기본적인 생활 편의 시설과 교통 여건은 양호한 편입니다.

권리관계에서 대항력 포기 조건이 중요한 변수이므로, 매수인께서는 이 부분에 대한 법률 전문가의 자문을 받아 신중하게 접근해야 합니다.

다양한 법규 및 지역 지구에 따른 제한사항이 존재하므로, 미래 가치 상승이나 개발 가능성을 판단할 때 이러한 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

강서구청을 중심으로 형성된 지역의 행정 및 상업적 인프라를 바탕으로 한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

소형 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 사업장을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능하며, 안정적인 임대 관리를 통해 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

권리관계 리스크가 명확히 해소될 경우, 향후 시세 상승 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계