나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9085 [1] 서울특별시 강서구 방화동 249-29 그린나래타운 제나동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니감정 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철9호선 「신방화역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(9호선: 신방화역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층건 내 제6층 제601호로서
(사용승인일: 2012.05.14)
- 외벽: 석재 붙임, 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 주방, 거실, 발코니, 현관 등)임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등임.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(강서양천교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9085 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 249-29 그린나래타운 제나동 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 토지 정보

토지면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

토지지분: 20.35㎡ (약 6.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2012년 05월 14일

층수: 해당 호수는 지상 6층 내 6층에 위치

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 9호선 「신방화역」 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 밀집한 전형적인 주거지역을 이루고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 공항 관련 시설 보호 지구 내에 위치하며, 공항 소음 등 해당 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하며, 남동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

도보 약 5~10분 거리에 지하철 9호선 신방화역이 소재하며, 다수의 간선 및 지선 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 2024년 08월 30일: 주택임차권 (이시내, 보증금 199,500,000원), 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

- 2025년 03월 17일: 강제경매 (채권자 이시내, 채권액 200,255,100원), 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

- 기타 다수의 압류 기입 등기들은 모두 '말소'로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이시내

보증금: 199,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 08월 14일

확정일자: 2020년 07월 30일

대항력: 있음

물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권'으로 명시되어 있으며, 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않는다고 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

인수되는 권리:

* 대항력 있는 주택임차권 (임차인: 이 , 보증금: 199,500,000원) - 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

소멸되는 권리:

* 강제경매 개시 결정 등기

* 기타 압류 등기

4. 상권분석

주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

지하철 9호선 신방화역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

다세대 주택 밀집 지역의 특성상, 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

공항과의 인접성으로 인해 공항 관련 종사자 등의 배후 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 지하철 9호선 신방화역, 다수의 버스 노선 (간선, 지선)

* 주거: 다세대, 연립, 단독주택 밀집 지역

* 편의: 인근 상업 지구 내 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이시내 씨의 보증금 199,500,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. (물건명세서 참고사항에 명시)

감정가 201,000,000원 대비 임차인 보증금(199,500,000원)이 매우 높아, 해당 보증금을 인수할 경우 낙찰가의 실질적인 부담이 커집니다.

공항과 인접하여 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

다세대 주택으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 신방화역 인근에 위치한 다세대 주택으로, 역세권의 편리한 교통과 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 등기부상 '인수'로 명시된 대항력 있는 임차인 이시내 씨의 보증금 199,500,000원은 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

감정평가액 및 최근 매매 사례와 비교했을 때, 임차인 보증금이 차지하는 비중이 매우 높아 낙찰자가 부담해야 할 총 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 신방화역 역세권에 위치한 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치.

* 다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

* (만약 임차인과의 협의를 통해 명도 및 보증금 관련 문제를 원만히 해결할 수 있다면) 실거주 목적 또는 장기 투자 관점에서 접근 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 201,000,000원이며, 최근 유사 면적(29.82㎡, 2015년식, 5층)의 다세대 주택이 2026년 5월 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

하지만 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 이시내 씨가 199,500,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. (물건명세서 참고사항)

따라서, 본 건의 실질적인 매입 가격은 입찰가에 인수해야 할 보증금을 더한 금액이 됩니다.

만약 본 건의 시장 가치를 최근 거래 사례인 210,000,000원으로 가정할 경우, 낙찰자가 최대로 입찰할 수 있는 금액은 다음과 같이 산정됩니다.

시장 가치 (추정) - 인수 보증금 = 최대 입찰 가능 금액

210,000,000원 - 199,500,000원 = 10,500,000원

이와 같은 산정 결과는 매우 낮은 입찰가 수준을 나타내며, 이는 임차인 보증금의 부담이 매우 크기 때문입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시장 가치 추정치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

제시된 정보에 기반한 보수적인 예상 입찰가는 10,500,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

(참고: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 사항은 물건명세서의 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권... 말소되지 아니함' 내용과 상충될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 현장 조사 등을 통해 인수되는 보증금의 정확한 금액을 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.