나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6995 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제5층 제513호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6995 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제5층 제513호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경6995
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19, 제5층 제513호 (독산동, 에스엠벨리체)
• 감정가: 166,000,000원
• 최저가: 106,240,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매9계 2025타경6995 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19, 제5층 제513호 (독산동, 에스엠벨리체) | 감정가: 166,000,000원 | 최저가: 106,240,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보

경매구분: 부동산강제경매

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6995 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제5층 제513호

용도: 오피스텔 (복층 구조, 건축물현황도상)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 금 166,000,000원

1.2. 면적 및 구조

전용면적:

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 중 제5층

사용승인일: 2019.12.18. (비교적 신축 건물)

1.3. 소유 및 채권 정보

소유자/채무자: 이OO

채권자: 한OOOOOOO (부동산강제경매 신청)

특이사항: -

주의사항: 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 (권리분석 시 중점적으로 검토 필요)

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본 오피스텔은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 소규모 공장이 혼재된 준공업지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. (지하철역과의 거리 및 접근성은 추가 확인이 필요하나, 평가서상 '보통'으로 기재됨)

2.3. 토지 및 도로 현황

토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 장방형 토지로서, 오피스텔, 근린생활시설 및 자동차관련시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 대상물건 북측으로 폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 지역 지구 및 제한상태

도시지역, 준공업지역에 해당하며, 특히 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(세일중학교 인근), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 규제에 묶여 있습니다. 준공업지역은 주거 기능 외에 공업 기능도 포함하고 있어, 지역 개발 시 주거 편의시설 확충에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석 및 리스크 검토

3.1. 권리분석 요약

매각대상은 토지/건물 일괄매각의 강제경매 사건입니다.

가장 중요한 권리 특이사항은 **"임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"**입니다.

이는 임차인의 대항력이 존재할 수 있으나, 임차보증금 반환 채권을 승계한 한국주택금융공사(주택금융공사)가 매수인(낙찰자)에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다.

이 조건이 확실히 이행될 경우, 매수인은 임차인에게 대항력에 따른 보증금 반환 의무를 부담하지 않게 되어 권리 인수 위험이 크게 줄어듭니다.

*다만, 입찰자는 매각 조건의 세부 사항을 법원 경매기록을 통해 반드시 최종 확인해야 합니다.*

3.2. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 상기 주의사항으로 보아 임차인이 존재할 가능성이 높으며, 해당 임차보증금 채권은 한국주택금융공사에 승계된 상태로 추정됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 오피스텔은 주거와 소규모 공장이 혼재된 준공업지역에 위치하므로, 일반적인 주거밀집지역처럼 대형 상권이 발달하기보다는 근린생활시설 중심의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. (감정평가서상 주위환경 참조)

4.2. 생활정보

건물은 2019년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 기계식 주차장 등 기본적인 설비를 잘 갖추고 있을 것으로 추정됩니다. (제공된 정보로 미루어)

교육 환경은 '세일중학교' 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 특성 리스크

소재지는 준공업지역으로, 주거 편의성 외에 '소규모 공장 등'이 혼재되어 있다는 점은 생활 환경에 있어 소음, 환경, 주거 분위기 측면에서 일반 주거지역 대비 부정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 이는 주변에 혐오시설이 직접적으로 없더라도, 주거 전용 지역이 아니라는 태생적 한계입니다. (감정평가서 및 토지이용계획 참조)

5.2. 대출 및 규제 리스크

서울시 과밀억제권역에 속하므로, 취득세 및 대출 관련 규제가 다른 지역에 비해 더 엄격하게 적용될 수 있습니다.

5.3. 주차 리스크

총 117가구(가구당 0.5대)에 총 59대의 기계식 주차장이 구비된 것으로 주변 정보에 나타나 있어, 주차는 세대당 0.5대로 다소 부족할 수 있으며, 기계식 주차장의 특성상 입출차 시간이 소요될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 2019년식 복층형 오피스텔로, 비교적 저렴한 감정가(1억 6천만 원대)와 신축급 건물의 장점을 가지고 있습니다. 경매 진행 시 최대 리스크였던 임차인 대항력 부분이 **"대항력 포기 조건"**으로 매각이 진행되어, 낙찰자가 인수할 권리상의 위험은 크게 해소된 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. **권리 위험 해소:** 한국주택금융공사의 대항력 포기 조건으로, 권리 인수 부담 없이 안전하게 진행할 수 있는 물건입니다. (단, 법원 고지사항 최종 확인 필수)

2. **신축급 복층형:** 2019년 사용승인된 신축 건물이며, 건축물현황도상 복층 오피스텔로 1인 가구 또는 신혼부부에게 선호도가 높을 수 있습니다.

3. **저렴한 진입 장벽:** 서울 내 오피스텔임에도 감정가 1억 6천만 원대로, 낮은 실투자금으로 서울 부동산에 진입하고자 하는 투자자에게 매력적입니다.

6.3. 매각 시 유의사항

* 주의사항에 명시된 한국주택금융공사의 대항력 포기 조건이 매각 당일까지 변동 없이 유지되는지 법원 자료를 통해 최종 확인해야 합니다.

* 복층형 오피스텔은 실사용 면적은 넓으나, 서비스 면적으로 간주되는 복층 면적을 포함하여 광고하는 경우가 많으므로, 제공된 전용면적(17.66㎡)을 기준으로 가치를 판단해야 합니다.

* 준공업지역 특성상 주변 환경(소규모 공장 등)에 대한 임장 활동을 통해 주거 환경의 적합성을 사전에 확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계