나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7134 [1] 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7134 [1] 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매9계 2025타경7134 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정중앙로 30, 제3층 제302호 (신정동, 선영하우스) | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 164,352,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경7134 (1)이며, 소재지는 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제3층 제302호입니다. 용도는 다세대주택이며, 최초 감정가는 321,000,000원입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자가 이OO으로 동일하며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

본 물건의 토지면적은 19.54㎡ (약 5.91평)이며, 건물면적(전용면적)은 30.00㎡ (약 9.08평)입니다. 다세대주택 특성상 분양면적은 전용면적의 약 120%~130% 수준인 약 36.00㎡~39.00㎡ (약 10.89평~11.80평) 내외로 추정됩니다. 제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡로 확인되어 복잡성이 낮습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 5호선 신정역 북측 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 도보로 지하철역 이용이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 북동측으로 로폭 약 20미터 상당의 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성 또한 보통 이상으로 양호합니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 지역 환경 및 개발 호재

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 비교적 밀집된 주거환경을 형성하고 있습니다. 제2종일반주거지역은 주거 편의성이 높은 구역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 그 외 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활 편의성은 보통 수준입니다. 신정역 주변의 상권을 이용할 수 있는 거리입니다. 별도로 보고서 작성 시점 기준으로 해당 주소지에 근접하여 현저한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 제3층 제302호입니다. 사용승인일은 2020년 05월 25일로, 건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있어 비교적 깔끔하고, 내부에는 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.2. 토지의 형상 및 이용 상태

토지는 인접 필지와 등고 평탄한 세장형의 형태이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역에 위치하고 있어 주거용 건축물의 건축 및 용적률 적용에 유리한 조건입니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 종류 및 소유 관계

경매구분은 채권자가 법원에 강제집행을 신청한 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자가 이OO으로 동일인이며, 이는 권리관계 복잡도를 낮추는 요인 중 하나입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 취득에 문제가 없습니다.

4.2. 임차 관계 및 리스크

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 점유자가 소유자인지, 대항력 있는 임차인인지 여부가 확인되지 않았음을 의미합니다.

주의사항: 임차관계 미상으로 인한 불확실성이 존재합니다. 낙찰 후 명도 진행 시, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으며, 주택 인도(명도)에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 입찰 전 현장조사 및 관할 법원을 통한 정확한 임차인 현황 확인이 필수적입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '임대관계 미상'에 따른 점유자(임차인) 유무 및 대항력 여부입니다. 명도 과정의 난이도와 추가 비용을 고려해야 합니다. 또한, 전용면적 30.00㎡ (약 9평)의 소형 평형은 매매 수요층이 한정적일 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 5호선 신정역 인근의 비교적 양호한 교통 입지를 갖추고 있으며, 2020년 사용승인을 받은 신축급 다세대주택이라는 큰 장점을 가집니다. 신축급 건물의 낮은 유지보수 비용과 높은 선호도는 임차 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다. 권리 분석상 소유자/채무자 일치 및 토지/건물 일괄 매각으로 인한 기본적인 안정성은 확보되어 있으나, 임차관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5.3. 투자 포인트

신축 건물: 2020년식으로 노후도가 낮아 향후 몇 년간 큰 수선 없이 임대 또는 거주가 가능하여 투자 매력이 높습니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 신정역 이용이 편리하여 안정적인 임차수요(특히 1인 가구)를 기대할 수 있습니다.

실거주 및 투자 동시 가능: 소형 평수이지만 신축의 쾌적성 덕분에 실거주를 고려하면서 향후 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 안전마진 확보 가능성: 최초 감정가가 적정 시세 대비 높지 않다면, 입찰을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득하여 안전 마진을 확보할 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계