나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8753 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제504호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8753 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8753 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제504호 | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 205,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8753 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8753 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제504호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 257,000,000원

토지면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

건물면적: 14.66㎡ (약 4.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 2021년 7월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 5층에 위치한 도시형생활주택입니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 타일 마감이며, 샷시 창호로 시공되었습니다. 건물 내 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설이 갖추어져 있으며, 승강기 및 피로티 주차장도 구비되어 있습니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 5호선 화곡역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 버스 정류장도 가까워 교통 편의도는 양호한 편입니다. 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. "화원중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 임차인 강민호의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 배당받지 못한 임대차보증금 반환 채권을 가지고 있습니다.

매각 조건의 핵심은, 매수인에게 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 한다는 점입니다. 이는 주택도시보증공사가 해당 채권을 포기하고 매수인에게 권리를 넘기는 조건으로 경매 절차가 진행됨을 의미합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 종류의 다세대 및 연립주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 위한 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 유동인구 또한 일정 부분 확보될 수 있는 입지입니다.

1.6. 생활 정보

2021년에 준공된 비교적 신축 건물로, 현대적인 생활에 필요한 기본적인 설비(승강기, 난방, 위생 등)를 잘 갖추고 있습니다. 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 인근에 병원, 마트, 카페 등 생활 편의 시설이 위치하여 주거 생활에 불편함이 적을 것으로 보입니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 해당되어 항공 관련 규제 및 군사 시설 보호 규제를 받을 수 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 관련된 임차권 승계 조건은 면밀한 검토가 필요합니다. 비록 HUG가 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 한다고 명시되어 있으나, 실제 매각 과정에서의 변수나 추가적인 확인 절차는 필수적입니다. 또한, 공항 관련 구역 및 군사시설 보호 구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이며, 역세권에 가까운 입지를 갖춘 도시형 생활주택입니다. 그러나 매우 작은 면적(토지 약 3.76평, 건물 약 4.43평)임을 고려해야 합니다. 주택도시보증공사가 연관된 임차권 승계 조항은 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항이며, 관련 규제 사항도 숙지해야 합니다. 권리관계 분석과 현장 답사를 통해 최종적인 매수 여부를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

1.10. 투자 포인트

- 2021년 준공된 신축급 건물입니다.

- 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

- 주택도시보증공사 관련 특수 권리 관계가 명확히 정리될 경우, 잠재적으로 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.11. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류되는 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유흥 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 본 물건 인근은 주거 및 근린생활시설 위주의 지역으로 파악됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계