나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9285 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1114-3 창원빌리지 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9285 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1114-3 창원빌리지 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경9285 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1114-3 창원빌리지 제5층 제502호 | 감정가: 242,737,500원 | 최저가: 155,352,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9285 (1)이며, 용도는 다세대주택, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 1114-3 창원빌리지 제5층 제502호입니다.

본건의 감정가는 242,737,500원이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 오OO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 31.97㎡ (약 9.67평)이며, 건물면적(전용면적)은 50.10㎡ (약 15.16평)입니다.

건물 제시외면적은 10.95㎡ (약 3.31평)이 포함되어 총 연면적은 61.05㎡ (약 18.47평)입니다.

건물은 2013년 3월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 제5층 제502호이며, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.

내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급·배수 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지대로, 일상생활에 필요한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

생활정보 면에서는, 근접한 "강서구청"을 중심으로 행정 편의시설 이용이 용이할 수 있습니다.

또한, 주변에 상권과 주거지가 혼재된 특성상 기본적인 생활 인프라는 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 검색된 정보에는 인근에 특정 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하여 주거시설 건축 및 개발이 가능한 용도지역입니다.

중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역(원추표면)으로 지정되어 있어, 건축물의 높이 등 공항시설법에 따른 제한을 받습니다.

또한 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 및 과밀억제권역에 속합니다.

토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05 지정, 지목 도로 한정)이므로, 도로에 대해서는 추후 허가 필요 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

3. 권리 관계 및 법률 분석

3.1. 권리분석

본건은 채권자 오OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건으로, 경매의 진행에는 특이사항이 없는 것으로 보입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

다만, 임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰자는 추후 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 제한사항

주의사항: 제시외 건물(제시외건물 ㉠, 10.95㎡)이 포함되어 매각되므로, 매수 시 해당 제시외 건물의 법적 상태와 철거 또는 양성화 가능 여부를 확인해야 합니다.

가장 중요한 특이사항은 본건이 집합건축물대장 상 **위반건축물**로 등재(2013.4.2.)된 점입니다. 사유는 **주거 무단증축**입니다.

이 위반건축물 표기는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 건축물대장 말소 및 원상복구 명령의 대상이 될 수 있는 심각한 법적 리스크입니다. 경매 참여 시 반드시 재확인 및 유의해야 합니다.

4. 리스크 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **위반건축물** 문제로 인한 이행강제금 부과 가능성 및 원상복구(무단 증축분 철거) 명령 가능성입니다. 이행강제금은 납부하더라도 위반 사항이 해소되지 않으면 지속적으로 부과될 수 있습니다.

제시외 건물의 면적(10.95㎡)이 위반 증축 부분일 가능성이 높으므로, 해당 부분에 대한 법적 리스크를 감안해야 합니다.

임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 있을 경우 추가적인 인수금이 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서울 강서구청 인근의 2종일반주거지역 내 다세대주택으로, 전용면적 대비 비교적 넓은 편에 속합니다. 감정가 및 위치를 고려할 때 일반적인 투자 매력도는 있으나, **위반건축물 표기**라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 이 리스크가 가격 결정에 큰 영향을 미칠 것이며, 법적 해결 가능성 및 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

A. 주변 대비 넓은 면적: 전용면적 50.10㎡ (약 15.16평)으로, 화곡동 다세대주택 중 비교적 큰 면적으로 실거주 수요도 기대할 수 있습니다.

B. 입지 조건: 강서구청 인근으로 생활 편의시설 및 대중교통 이용이 보통 이상 수준입니다.

C. 가격 조정 기대: 위반건축물 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아, 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

**주의사항**: 투자자는 위반건축물로 인한 이행강제금 규모와 부과 주기, 양성화 가능성 등을 사전에 관할 구청을 통해 필히 확인하고, 해당 비용을 매수 가격에 반영하여 입찰해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계