나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9165 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제102동 제14층 제1401호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9165 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제102동 제14층 제1401호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9165
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제102동 제14층 제1401호
• 감정가: 306,000,000원
• 최저가: 195,840,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9165 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제102동 제14층 제1401호 | 감정가: 306,000,000원 | 최저가: 195,840,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9165 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-29 메종에떼르넬 제102동 제14층 제1401호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.16㎡ (약 3.38평)

건물면적 (전용면적): 28.98㎡ (약 8.77평)

건물면적 (공급면적 추정): 약 43.47㎡ (약 13.15평) (일반적인 오피스텔 전용률 60~70% 감안 추정치)

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘두산초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 중소규모 공업용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 준공업지역입니다.

특히, 가산디지털산업단지(G밸리)와 인접하여 풍부한 직주근접 배후수요를 확보하고 있는 입지입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 독산역이 가까워 대중교통 이용은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

또한, 향후 개통 예정인 신안산선 독산역(예정)과도 더블 역세권 입지를 형성할 잠재력이 있어 교통 환경이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.

강남 순환도로, 서부간선도로, 수원~광명 고속도로 등 주요 도로 접근성도 양호하여 서울 서남부권 및 수도권 광역 교통망 이용에 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

2020년 준공된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 14층에 위치한 호실입니다.

외벽은 석재붙임 및 패널 마감 등으로 되어 있으며, 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.

현재 오피스텔로 이용 중이며, 고층인 14층에 위치하여 조망 및 채광이 우수할 것으로 예상됩니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 분석

본건은 가산IT밸리 상권의 배후지로, 가리봉 로데오거리, 먹거리촌 등의 다양한 편의시설이 밀집되어 있습니다.

인근에 홈플러스, 롯데 빅마켓, 롯데시네마, 디지털 유통단지 등의 대규모 신흥 상권 및 생활 인프라가 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

3.2. 생활정보

두산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 안양천변과 독산근린공원 등 다양한 공원들이 가까이 있어 쾌적한 힐링 라이프를 즐길 수 있습니다.

도서관, 우체국, 파출소 등 각종 관공서도 가까이 자리하고 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 제한사항)

본건은 준공업지역 내에 위치하고 있어 주위에 중소규모 공업용 건물이 혼재하는 지대라는 점을 고려해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 '철도보호지구' 에 접하고 있어 소음 및 환경적인 측면과 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있다는 점을 인지하고 투자에 접근해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 개요

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 고OO로 동일하고, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

임대관계는 미상이나, 경매는 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 소유권 이전에 문제는 없습니다.

4.2. 주의사항 분석 (핵심 리스크)

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

본건은 임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)가 대항력(매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리)을 가지고 있을 가능성이 있습니다.

* 그러나, 매각 조건 자체가 '대항력 포기 조건'이므로, 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 매각을 진행한다는 의미입니다.

* **투자자 유의사항**: 매각대금 납부 후 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않게 되어, **낙찰자 입장에서는 인수할 보증금 부담이 없는 안전한 물건**으로 판단됩니다.

* 다만, 입찰 전 반드시 **매각물건명세서를 통해 대항력 포기 각서의 제출 여부 및 내용**을 최종적으로 확인하여 예상치 못한 추가 부담이 발생하지 않도록 해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 1호선 독산역 역세권이며 가산디지털단지 배후수요를 품은 우수한 입지를 가지고 있습니다. 신안산선 개통 예정이라는 개발 호재도 존재합니다.

무엇보다 **‘대항력 포기 조건 매각’**이라는 특이사항 덕분에, 일반적인 대항력 있는 임차인의 리스크를 배제할 수 있어 권리 분석상 비교적 **안전하고 명도 부담이 낮은 물건**으로 평가됩니다. (단, 매각조건의 최종 확인 필수)

5.2. 투자 포인트

1. **더블 역세권 호재**: 1호선 독산역과 신안산선 독산역(예정)의 더블 역세권 수혜가 예상되어 향후 시세 상승 및 임차 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

2. **풍부한 임차수요**: 가산디지털단지(G밸리) 직주근접 수요를 흡수하는 위치로, 오피스텔의 임차수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

3. **안전한 권리 관계 (특수 조건)**: 임차권 승계인의 대항력 포기 조건부 매각으로, 명도와 보증금 인수 리스크가 상당 부분 해소되어 초보 투자자도 접근하기에 용이합니다. (최종 확인 후 입찰)

4. **고층 입지**: 14층 중 14층 호실로 우수한 채광과 조망이 확보되어 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계