나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경426 [1] 서울특별시 구로구 구로동 235 한신아이티타워 제13층 제1313호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""서울구로남초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트형공장, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브 14층 건 내 제13층 제1313호로서,
(사용승인일 : 2003-04-25)

외 벽 : 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 강화유리 등임.

이용상태

공장(상호 : (주)모비게임)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공장, 제1,2종근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 30m, 북동측으로 약 18m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공
방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에
관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 건축선

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경426 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 235 한신아이티타워 제13층 제1313호

용도: 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브 14층 건물 내 제13층

사용승인일: 2003년 04월 25일

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 44.22㎡ (약 13.38평)

토지지분: 44.22㎡ (약 13.38평)

건물면적: 179.28㎡ (약 54.23평)

건물지분: 179.28㎡ (약 54.23평)

1.4. 감정가

감정가: 828,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트형공장, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:origin]

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다. [cite:origin] 지하철 7호선 남구로역이 도보 약 10~12분 거리에 위치하며, 2호선 구로디지털단지역도 도보로 접근 가능합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브 14층 건물 중 제13층 제1313호입니다. [cite:origin] 외벽은 복합판넬 및 페어글라스 마감이며, 창호는 강화유리 등으로 되어 있습니다. [cite:origin] 건물 내 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 설치되어 있습니다. [cite:origin]

2.4. 토지 정보

토지는 가장형의 평지로, 현재 공장, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용 중입니다. [cite:origin] 본건 북서측으로 약 30m, 북동측으로 약 18m 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. [cite:origin]

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준공업지역이며, 대로3류, 소로2류에 접합되어 있습니다. 또한, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 국가산업단지(한국수출(서울디지탈)), 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다. [cite:origin]

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약 상 총 채권액은 3,277,845,045원입니다. [cite:origin]

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권이전 (리치정보기술주식회사, 리치앤타임주식회사)

- 근저당권 (다쏘시스템코리아주식회사, 국민은행)

- 가압류 (신보2024제23차유동화전문, 신용보증기금, 기술보증기금, 국민은행, 다쏘시스템코리아주식회사)

- 임의경매 (국민은행)

3.2. 임차인 현황

임차인: ㈜모비소프트

보증금: 28,000,000원

차임: 3,045,000원

사업자등록일: 미신청

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-04-10

대항력: 없음 [cite:origin]

비고: 현재 임차 관계는 미상으로 파악되며, 위 임차인은 대항력이 없습니다. [cite:origin]

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2013년 09월 30일 접수된 다쏘시스템코리아주식회사의 근저당권입니다. [cite:origin]

3.4. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. [cite:origin]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구로동 일대는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 구로디지털밸리의 주요 산업 단지 내에 포함됩니다. 다양한 IT 및 산업 관련 기업들이 입주해 있어 활발한 비즈니스 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 업종 분석

본건 건물(한신아이티타워)의 주 용도는 공장이며, 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설 등으로도 이용 가능합니다. [cite:origin, 7] 현재 본건은 (주)모비게임이라는 상호로 공장으로 이용 중입니다. [cite:origin] 인근 지역에는 다양한 IT 관련 기업들이 위치해 있어, 관련 업종의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 KICOX 벤처센터, 산업기술시험원, 우체국, 각종 금융시설, E-마트 등 다양한 편의 시설이 들어서 있어 비즈니스 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 또한, 건물 내 또는 인근에 다양한 식당, 카페, 은행(신한은행 등)이 입점해 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 증축 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. [cite:origin]

6.2. 임차인 관련 리스크

현재 임차인 ㈜모비소프트는 대항력이 없으며, 배당 신고일자가 2025년 04월 10일로 명시되어 있습니다. [cite:origin] 임대 관계가 미상으로 파악되어 있으나, 대항력이 없는 임차인이므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 계약 관계의 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으며, 이는 금융 기관의 자산 유동화 과정에서 발생한 경매 물건임을 시사합니다. [cite:origin] 일반적으로 유동화 물건은 채권 양수도 등으로 권리 관계가 복잡해질 수 있으나, 본 건의 경우 말소기준 권리 이후의 권리들이 모두 말소 예정으로 기재되어 있어, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 디지털단지 내 위치한 지식산업센터로, 교통 접근성이 우수하고 주변 상권 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재 공장으로 사용 중이나, 다양한 업종의 활용이 가능한 건물입니다. 다수의 가압류 및 근저당이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite:origin] 대공방어협조구역 등 일부 법적 제한사항이 있으나, 일반적인 지식산업센터 운영에 큰 지장을 줄 정도는 아닌 것으로 판단됩니다. 유동화 물건이라는 특성이 있으나, 권리 분석 상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 남구로역, 구로디지털단지역 인접.

* 디지털 산업 단지 내 입지: 구로디지털밸리의 핵심 지역에 위치하여 비즈니스 환경 우수.

* 활발한 임대 수요: 다수의 IT 및 산업 관련 기업 밀집 지역으로 공실 위험 낮음.

* 넓은 전용 면적: 179.28㎡(약 54.23평)의 넓은 면적으로 다양한 사업 목적 활용 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리 말소 예정으로 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 828,000,000원을 기준으로, 최신 시장 동향, 경쟁 입찰 현황, 본건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점(인수 보증금 합계: 0원)을 감안하여, 유동화 물건 특성과 지역 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 범위 내에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.