나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8999 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-32 블루972 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8999 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-32 블루972 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매8계 2025타경8999 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 972-32 블루972 제2층 제201호 | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 182,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8999 금천구 독산동 다세대주택 물건 보고서

1.1. 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8999 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 972-32 블루972 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적(대지권): 20.10㎡ (약 6.08평)

건물면적(전용면적): 24.83㎡ (약 7.51평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 이OO / 정OO (강제경매)

사용승인일: 2021년 8월 23일 (신축급 건물)

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

위치 및 환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울문성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 제반 주거환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함은 없어 보입니다. (교통상황 보통)

도로 상태: 남측으로 노폭 약 5~6미터, 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거시설로서의 이용에 적합합니다. 다만, 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 제한사항(장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등)이 있으나, 기존 건물의 이용에는 큰 영향을 미치지 않는 것으로 보입니다.

혐오시설 확인: 지도 및 주변 검색 서비스 상, 직접적으로 인접한 대규모의 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 교정시설 등)은 파악되지 않았습니다. 일반적인 주거지역의 생활 환경을 유지하고 있는 것으로 보이나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 재확인이 필요합니다.

1.3. 권리 분석

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되어 낙찰 시 별도의 건물 철거 위험 없이 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

경매 구분: 부동산강제경매 사건입니다. 이는 채권자 정OO의 금전채권을 회수하기 위해 진행되는 경매이며, 매각이 완료되면 원칙적으로 모든 권리 관계가 소멸되고 매수인이 온전한 소유권을 취득하게 됩니다.

점유 현황: 다세대주택 내부 확인을 하지 못하였고(폐문 및 이해관계인 부재), 임대관계 또한 미상으로 보고되었습니다. 이는 추후 명도(점유 이전) 과정에서 점유자가 나타날 경우 명도 저항이 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 낙찰 후 세입자 또는 소유자에 대한 명도 절차가 필수적으로 요구됩니다.

등기부 현황: 감정평가서 요약본만으로는 등기부 상의 정확한 권리관계를 파악할 수 없으므로, 입찰 전 말소기준권리를 확인하고 매수인이 인수해야 할 권리(특히 유치권, 법정지상권, 선순위 임차권 등)가 없는지 등기부등본을 통해 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 특성: 주거 밀집 지역 내의 상권으로, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 및 생활 편의시설이 로변을 따라 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 실생활에 필요한 기반 시설 이용이 용이합니다.

교육 환경: ""서울문성초등학교""가 인근에 위치하고 있어 어린 자녀를 둔 세대의 교육 환경은 양호한 편입니다.

건물 이용 상태: 건축물현황도상 방2, 욕실 및 화장실1, 거실1, 주방1, 현관 등으로 계획되어 있어 소규모 가구(신혼부부, 1~2인 가구)에게 적합한 구조입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수설비 등이 갖춰져 있습니다.

건물 상태: 사용승인일이 2021.08.23.로, 비교적 신축급 건물 상태를 유지하고 있어 향후 수리비용 등의 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 내구성과 외관이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

점유 리스크: 현재 내부 확인 불가(폐문) 및 임대관계 미상인 상태이므로, 예상치 못한 점유자(대항력 있는 임차인 포함)가 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 낙찰 시 명도소송 또는 인도명령을 통한 강제집행이 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

내부 상태 확인 불가: 건물의 실제 이용 상태 및 내부 수리 여부를 알 수 없어 낙찰 후 예상치 못한 수리비용이 발생할 수 있습니다. 현장 방문 시 외부 및 공용부분 상태를 통해 간접적으로 내부 상태를 추정해야 합니다.

토지 지분율: 제시된 토지 지분율 (2010.0000000000002)과 건물 지분율 (2483)은 일반적인 소수점 표기상의 오류나 분모 생략일 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본을 통해 정확한 대지권 등록 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

신축급 다세대 주택: 2021년 건축된 신축급 건물로, 준공연도 대비 감정가 기준으로 가치 상승 여력이 충분합니다.

소형 평형의 수요: 서울에서 1~2인 가구의 증가 추세와 맞물려 소형 평형 주택에 대한 임대 및 매매 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주거 환경: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동 내에서 준수한 입지 조건을 갖춘 신축급 다세대주택으로, 특히 소형 주거 공간을 찾는 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합해 보입니다. 감정가 2억 8,500만 원은 주변 신축 다세대 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 폐문 부재 및 임대관계 미상에 따른 명도 리스크와, 입찰 전 등기부등본을 통한 정확한 권리 분석이 필수적으로 요구됩니다. 명도 리스크에 대한 충분한 대비와 철저한 현장 조사를 전제로 접근한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

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