나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8999 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-32 블루972 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울문성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은
단독주택, 다세대주택, 학교 및 로변을 따라 주상용건물 등이 소재하는 지역으로 제반환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제2층 제201호로서,
사용승인일(2021.08.23)

외벽: 석재붙임 마감.
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며,
건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지를 이룬 사다리형 완경사지의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약5~6미터 및 서측으로 노폭 약3~4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁
고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변
)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8999 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 972-32 블루972 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

건물면적: 24.83㎡ (약 7.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울문성초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 학교 및 로변을 따라 형성된 주상용 건물이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 2필지가 일단지를 이루는 사다리형 완경사지이며, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 남측으로 노폭 약 5~6미터, 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

채권자: 정OO

말소기준권리: 본 건 등기부상 말소기준권리는 2023년 08월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금2,161,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않으나, 지상권 개요는 명시되지 않았습니다.

매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 갑5: 주택도시보증공사 가압류 (말소기준권리)

* 갑6: 금천세무서 압류 (말소)

* 갑7: 정미정 강제경매 (채권자)

임차인 현황

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-21

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 우선 변제받기 어렵습니다.

* 임차인: 정

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-21

확정일자: 2022-02-23

배당신고일자: 2025-04-11

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 대항력이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

* 상기 '인수 보증금 합계: 0원'은 법원 기재 사항이며, 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 290,000,000원이 매수인이 별도로 인수해야 하는 금액이 아님을 의미합니다. 그러나 본 임차인이 경매 채권자이기도 하므로, 임차인의 권리 및 배당 관계는 매우 복잡할 수 있어 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 독산동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 주변에 서울문성초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

단독주택과 다세대주택이 주를 이루며, 로변으로는 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 비즈니스 중심지와는 거리가 있어, 상권 자체의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 최근 거래된 유사 물건들은 다음과 같습니다.

* {"dealAmount":"44,000", "excluUseAr":53.72, "houseType":"다세대", "jibun":"886-6", "buildYear":2017, "floor":5}

* {"dealAmount":"32,500", "excluUseAr":29.87, "houseType":"다세대", "jibun":"972-50", "buildYear":2023, "floor":3}

* {"dealAmount":"14,000", "excluUseAr":21.99, "houseType":"연립", "jibun":"960-11", "buildYear":2012, "floor":4}

이러한 최근 거래 사례들을 볼 때, 본 물건과 유사한 조건의 다세대주택이 32,500만원에 거래된 사례가 있어 시세 형성 가능성을 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울문성초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 건물정보: 2021년 08월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 신축 건물입니다.

* 내부구조 (건축물현황도상): 방 2개, 욕실 및 화장실 1개, 거실 1개, 주방 1개, 현관 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 편의시설: 주변 지역의 주상용 건물을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 임차인은 290,000,000원의 보증금과 대항력을 보유하고 있으며, 본 건 경매의 채권자이기도 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인의 권리 관계 및 채권액(295,560,651원)이 감정가(285,000,000원)를 상회한다는 점에서, 경매 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 완전히 해소되지 않았을 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 낙찰가 대비 채권액의 차액 발생 시의 법적 문제나 기타 복잡한 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

* 건축물 현황: 본 건은 2021년 신축 건물로 비교적 최신 상태이나, 준공 후 내부 이용 상태는 확인되지 않았으므로 추후 하자나 보수 필요 여부를 점검해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 용도 제한이 있으나, 다수의 법적 제한사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역)이 있어 향후 재건축이나 증축 시 고려해야 할 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 서울문성초등학교 인근의 주거지에 위치하고 있습니다.

입지 조건과 건물 상태는 양호한 편이나, '대항력 있는 임차인'이면서 동시에 '경매 채권자'인 정 씨의 존재가 본 건의 가장 큰 변수입니다.

인수 보증금은 없으나, 임차인의 보증금 및 채권액이 감정가를 상회하므로, 낙찰 후에도 법적 또는 금전적 리스크가 잔존할 가능성이 있습니다.

따라서 신중한 접근과 철저한 권리 분석이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

* 초등학교 인접: 서울문성초등학교와 가까워 교육 환경이 우수합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 독산동 지역의 재개발 또는 지역 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* (잠재적) 임대 수익: 명도 완료 후 임대 목적 활용 시 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 285,000,000원입니다.

유사 조건의 최근 거래 사례로, 2023년식 다세대주택(29.87㎡)이 325,000,000원에 거래된 바 있습니다. 본 건(24.83㎡, 2021년식)은 이보다 면적이 작으나 건축 연도가 유사하거나 더 최신입니다.

주요 변수인 대항력 있는 임차인 정 씨의 보증금(290,000,000원)이 감정가를 상회하고, 채권액 또한 감정가를 넘어서는 상황입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'임을 고려할 때, 낙찰자가 임차인에게 직접 보증금을 지급할 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인이 채권자이므로, 낙찰 이후 해당 임차인의 권리 관계 및 최종적인 채권 만족 여부에 따라 복잡한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가와 유사 최근 거래가격을 종합적으로 고려하되, 보수적인 접근이 필요합니다.

정 임차인의 채권액(295,560,651원)이 감정가(285,000,000원)보다 높고, 보증금(290,000,000원) 또한 감정가 수준임을 감안할 때, 입찰가는 보수적으로 책정하는 것이 바람직합니다.

현재 시세 및 감정가를 바탕으로, 리스크 프리미엄을 고려한 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 임차인과의 법적 관계, 법원에서의 배당 분석 등을 반드시 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.