나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9036 [1] 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9036 [1] 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제8층 제802호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9036
• 주소: 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제8층 제802호
• 감정가: 272,000,000원
• 최저가: 217,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9036 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제8층 제802호 | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 217,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 서울특별시 금천구 가산동 535-156, 이지크라운 제8층 제802호 오피스텔에 대한 부동산강제경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자는 박OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

본 물건은 2019년 5월 3일 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 오피스텔 용도로 이용 중입니다.

- 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9036 (1)

- 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제8층 제802호

- 용도: 오피스텔 (주거용 추정)

- 감정가: 272,000,000원

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 전용면적: 건물 31.96㎡ (약 9.67평) / 토지 14.17㎡ (약 4.29평)

- 구조: 철근콘크리트구조 10층 건 중 8층

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 금천구 가산동의 핵심 상업 및 업무지구인 "디지털산업단지운동장" 북동측 인근에 위치한 "이지크라운" 오피스텔입니다. 주위는 첨단 산업단지와 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 상업지역으로, 풍부한 임대수요를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 우수한 입지입니다. (감정평가서상 주위환경은 '보통'으로 기재되어 있으나, 디지털 산업단지 내 수요를 고려할 때 주거 및 임대 수요는 우수함)

2.2. 교통 상황

이지크라운 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 1호선 및 7호선 환승역인 '가산디지털단지역'이 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 뛰어납니다. (검색 결과 '가디역 도보 역세권'으로 확인)

2.3. 주변 환경 및 생활정보

주변에 디지털산업단지운동장이 인접하며, 상업지구 특성상 다양한 편의시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경의 편의성이 높습니다. 본건은 2019년 신축 건물로, 건물 자체 설비(위생, 급배수, 엘리베이터 등)와 내부 풀옵션(냉장고, 세탁기, 에어컨 등)이 갖추어져 있어 임차인의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. (검색 결과 '넓은 2룸', '풀옵션 제공' 등으로 확인)

- 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 상업/업무시설이 주를 이루는 환경입니다.

2.4. 상권 분석

가산디지털단지역을 중심으로 형성된 대규모 업무 및 산업단지 상권으로, 배후 수요가 매우 풍부합니다. IT 및 첨단산업 종사자들이 주된 수요층이므로, 2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 본건 오피스텔(2룸 추정)의 임대 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 분석

- 경매구분: 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

- 매각대상: 토지 및 건물을 일괄하여 매각하는 사건으로, 일반적인 집합건물 경매와 동일하게 토지 지분과 건물 전체를 취득하게 됩니다.

- 특이사항: 토지이용계획상 준공업지역에 위치하며, 각종 법률에 따른 제한(가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등)을 받으나, 이는 해당 지역의 일반적인 내용으로 물건 자체의 중대한 리스크는 아닙니다.

3.2. 임차인 및 기타 권리 분석

- 임차인 상황: 감정평가서상 임대 상황은 미상이나, 가장 중요한 권리 분석 사항이 있습니다.

- 주의사항 (대항력 포기 조건): "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각" 이라는 조건이 명시되어 있습니다. 이는 선순위 임차인이 존재하거나 임차보증금에 대한 권리관계가 복잡하더라도, 매각 조건 자체가 임차인 또는 임차인의 권리를 승계한 주택도시보증공사(HUG)가 낙찰자에게 대항력(보증금 반환 책임)을 주장하지 않겠다는 것을 전제로 하므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 잠재적 리스크

- 대항력 포기 조건 이행 여부: 상기 주의사항은 경매 조건이므로, 실제 매각 진행 시 해당 조건의 이행 여부와 그에 따른 구체적인 절차를 법원 공고문 등을 통해 최종 확인해야 합니다. 만약 조건이 이행되지 않거나 변경될 경우 낙찰자에게 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (다만, 일반적으로 법원에서 제시하는 조건은 이행될 가능성이 높음)

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울 금천구 가산디지털단지역 인근의 우수한 입지, 2019년식의 신축급 건물 상태, 그리고 주거 선호도가 높은 2룸(추정) 구조를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 7,200만원으로 형성되어 있으며, 핵심적인 장점은 "주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각"이라는 권리관계의 안전성입니다. 이 조건은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험을 사실상 제거하여, 권리분석의 난이도와 리스크를 크게 낮추어줍니다.

4.2. 투자 포인트

- 안정적인 임대수익: 가산디지털단지의 풍부한 업무 수요를 기반으로 공실 위험이 낮고 안정적인 월세 수익 창출이 용이합니다.

- 우수한 교통 환경: 1, 7호선 가산디지털단지역 도보 역세권으로 직장인 선호도가 매우 높습니다.

- 낮은 권리 리스크: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 명도와 관련된 임차보증금 인수 리스크가 해소되어 초보 투자자도 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

- 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 향후 수리비용 부담이 적고, 임차인 모집에 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계