나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6520 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6520 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경6520 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 29, 제3층 제302호 (화곡동, 에코하우스) | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 166,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경6520 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6520 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

건물면적: 24.48㎡ (약 7.40평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 '화원중학교' 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 5호선(화곡역, 까치산역), 2호선(까치산역) 이용이 가능하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 건물은 2021년 2월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물(에코하우스) 내 제3층 제302호이며, 내부 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로, 현황 다세대주택의 부지로 이용 중이며 남서측으로 약 4미터 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부상 현황과의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '화원중학교' 인근에 위치하여 교육 환경을 기대할 수 있습니다. 주변으로 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 주거시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역과 까치산역, 2호선 까치산역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용이 편리하고 차량으로의 접근성도 양호하여 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 충족합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 백OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 가장 중요한 주의사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없거나, 임차권 등기가 말소되는 것을 전제로 하므로 권리관계가 비교적 명확해질 수 있으나, 잔액에 대한 포기 조건의 정확한 확인이 필수적입니다. (참고: 제공된 정보에 채무자에 대한 정보는 명시되지 않았습니다.)

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 일반적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 학교(화원중학교)가 있어 학생 및 교직원 관련 상권도 일부 존재할 것으로 보입니다. 지하철역(화곡역, 까치산역) 인근으로는 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집하여 유동인구가 많으며, 이는 생활 편의성 증대에 기여합니다. 다만, 대규모 상업지구에 비해 상권의 밀집도나 다양성은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 생활정보

주변에 화원중학교가 있어 교육 환경이 비교적 우수하며, 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 전역으로 이동이 용이하다는 장점이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인 관련 조건입니다. 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점은 긍정적일 수 있으나, 해당 조건의 이행 여부 및 임차인과의 관계, 실질적인 보증금 반환 상황 등을 철저히 확인해야 합니다. 또한, '토지이용계획 및 제한상태'에 명시된 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증축이나 개발 시 일부 제약이 따를 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주거 밀집 지역임을 감안할 때 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 편리성과 주거 편의성을 갖춘 입지입니다. 2021년 신축 건물로 비교적 연식이 짧고, 임차인 관련 권리관계가 명확히 정리될 경우(조건부 매각), 인수 부담이 적을 수 있다는 점에서 투자 가치가 있습니다. 다만, 임차인 관련 주의사항을 면밀히 검토하고, 향후 건물 활용에 제한을 줄 수 있는 도시계획상의 규제 사항도 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축급 건물(2021년 준공)로 하자 발생 가능성 낮음.

* 지하철 5호선, 2호선 인접으로 서울 주요 지역 접근성 우수.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 조건부 매각으로 인한 권리 인수 부담 최소화 가능성 (철저한 사전 확인 필수).

* 화원중학교 인근으로 교육 환경 양호.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계