나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8920 [1] 서울특별시 양천구 신월동 478-21 유엘리아파트 제101동 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8920 [1] 서울특별시 양천구 신월동 478-21 유엘리아파트 제101동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8920 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 478-21 유엘리아파트 제101동 제2층 제201호 | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 139,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8920 (1)이며, 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 478-21 유엘리아파트 제101동 제2층 제201호입니다. 본 물건의 용도는 다세대주택이며, 감정가는 218,000,000원으로 평가되었습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 소유자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 및 구조

본 물건의 토지면적은 22.40㎡ (약 6.78평)이며, 건물 전용면적은 29.11㎡ (약 8.81평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제2층이며, 2019년 3월 14일에 사용승인된 비교적 신축 다세대주택입니다. 내부 이용상태는 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양강초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 감정평가서 상 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 3필지 일단의 사다리 완경사지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 동측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성은 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

2019년 신축 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 준수한 상태를 보입니다. 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 옥외 소화전, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 경매 구분

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자가 신청한 강제경매로 진행됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 낙찰 후 명도(인도) 관련하여 임차인의 대항력에 대한 부담을 상당 부분 해소할 수 있다는 점에서 권리관계가 명확하게 정리되는 긍정적인 요인으로 작용합니다. 매수인은 입찰 전 해당 조건의 이행 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 위치한 주택가로, 주변에 양강초등학교 등 학교가 소재하여 주거 안정성이 확보된 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오 시설 여부

주변 환경은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 명시되어 있으며, 감정평가서 상 직접적으로 기재된 혐오시설은 없습니다. 다만, 정확한 현장 및 주변 시설 확인(지도 검색 등을 통한)을 통해 혐오시설 유무를 필히 확인하는 과정이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

* 시장 변동성: 다세대주택의 특성상 지역 경기 및 부동산 시장 변동에 민감하게 반응할 수 있습니다.

* 권리 조건 확인: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 실제로 명확하게 이행 가능한지 법원의 공고 내용과 현황을 최종 확인해야 합니다.

* 규제사항: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 고층 개발에 제한이 있으며, 원추표면구역 등 공항 관련 규제도 존재합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택이며, 내부 구조 및 설비 상태가 양호합니다. 특히, 임차권 승계인(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각이라는 점이 권리분석 상의 리스크를 크게 줄여주는 요인입니다. 초등학교 인근의 주택지대로 주거 환경이 안정적이며, 매매 시점의 시세 조사를 통해 적정한 입찰가 산정이 이루어진다면 안정적인 투자 물건이 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교 인근 주택가로 주거 선호도가 보통 이상이며, 비교적 신축 건물입니다.

권리 명확성: 임차권자(HUG)의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 임차인 관련 명도 및 보증금 승계 부담이 적어 권리분석이 깨끗합니다.

실거주 및 임대 수요: 1인 또는 2인 가구에 적합한 면적(전용 8.81평)과 신축 건물의 편의시설(승강기, 개별 난방 등)로 인해 실거주 및 임대 목적 모두 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계