나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9343 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""까치산공원"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 공원 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 화곡역(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 제101동 건물 내 제5층 제503호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 완경사인 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 3미터, 서측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1169 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9343 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제5층 제503호

건물명: 더숨153

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상6층 건물 중 제5층 제503호

준공일: 2020년 02월 06일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 293,000,000원

토지면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

건물면적: 20.19㎡ (약 6.11평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산공원" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 공원 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건 건물까지 차량의 원활한 진출입이 가능합니다. 인근에 다수의 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 토지 이용

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지는 인접 토지 대비 완경사인 사다리형이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 02월 18일자 고양세무서장의 압류입니다. 본 경매물건은 압류(고양세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 두 명의 임차인이 존재합니다.

* 임차인 곽다연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 07월 10일, 대항력 있음.

- 특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 권리 및 주장 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인 김다연 (주택도시보증공사): 보증금 265,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 11월 05일, 확정일자 2021년 10월 18일, 배당신고일자 2024년 02월 15일, 대항력 있음.

- 상기 임차인은 등기부상 을구 1번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 매수인이 인수하는 권리

등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 을구 1번 주택임차권 (김다연, 보증금 265,000,000원)은 매수인이 인수하는 권리입니다. 따라서, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 서울 강서구 화곡동의 주택밀집지역에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 공원 등이 있으며, 대규모 상업지구나 업무지구와는 다소 거리가 있습니다. 도시형생활주택으로서 지역 내 주거 수요를 대상으로 하는 소규모 상권의 영향을 받을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비

본건은 2020년에 준공된 "더숨153" 단지 내 101동 5층에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 내부는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 까치산공원이 있어 녹지 공간을 이용하기 용이합니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용 및 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 김다연의 보증금 265,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 늘어날 수 있습니다. 또한, 보증금 0원으로 기재된 임차인 곽다연의 권리 관계 및 주장 내용에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

본건 토지는 공항 관련 보호지구 및 제한 구역에 속해 있어, 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물인 "더숨153" 내 도시형생활주택입니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나, 권리 분석상 매수인이 인수해야 하는 265,000,000원의 임차 보증금은 본건의 가장 큰 부담이자 위험 요소입니다. 해당 임차 보증금을 감안했을 때, 본건의 투자 가치는 입찰자의 자금 운용 계획 및 위험 감수 수준에 따라 신중하게 평가되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 준공)

* 화곡역 인근 역세권 입지

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 임대 사업에 활용 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 293,000,000원

매수인 인수 보증금: 265,000,000원

감정가를 기준으로 산정했을 때, 매수인이 추가로 부담해야 할 임차 보증금을 제외한 최고 입찰 가능가는 28,000,000원 (293,000,000원 - 265,000,000원) 입니다. 이는 해당 물건의 시장 가치가 감정가 수준이라고 가정할 때의 이론적인 최대 입찰가입니다.

그러나, 본건은 대항력 있는 임차인의 대규모 보증금 인수 부담과 보증금 0원의 임차인이 존재하는 등 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 유사한 면적의 인근 부동산 실제 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 위에서 산출된 최대 입찰 가능액을 고려하되, 철저한 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인을 통해 발생 가능한 모든 위험을 면밀히 분석한 후, 잠재적 손실 가능성을 충분히 반영한 보수적인 금액으로 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

상기 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 20,000,000원으로 제안합니다.

이는 낙찰 시 총 매수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 285,000,000원이 되는 수준입니다.

따라서, 낙찰 후 실제 시장 가치 및 임차인 잔여 보증금 변제 여부에 따라 추가적인 금전적 손실이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.