나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9236 [1] 서울특별시 양천구 신월동 523-26 효성쉐르빌 제비동 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9236 [1] 서울특별시 양천구 신월동 523-26 효성쉐르빌 제비동 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9236 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 523-26 효성쉐르빌 제비동 제6층 제602호 | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 225,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9236 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 523-26 효성쉐르빌 제비동 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택/단지형 다세대)

감정가: 282,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 면적

토지면적: 29.33㎡ (약 8.87평)

건물면적 (전용면적): 52.41㎡ (약 15.85평)

제시외면적: 없음

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동 '강서초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 지역 및 도로 현황

대상 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지이며 건부지로 이용 중입니다.

도로 상황은 동측으로 약 6미터, 남측과 북측으로 약 4미터의 도로에 접하고 있어 통행은 원활합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당되어 주거 개발 밀도가 높은 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유 관계 및 매각 조건

본 물건은 소유자(문OO)와 채무자(문OO)가 동일한 부동산강제경매 사건입니다.

매각은 토지와 건물을 일괄하여 진행합니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (권리분석 핵심)

본 건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 매각되는 특이사항이 있습니다.

이는 낙찰자가 인수할 수 있는 임차인의 보증금 대항력 문제가 원칙적으로 해소됨을 의미합니다. 통상 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 대위변제하고 그 대신 임차권을 승계한 후, 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 입찰 시 관련 서류를 통해 대항력 포기 여부 및 조건을 재차 확인해야 합니다. 만약 조건이 최종 확정되었다면 권리분석상 매우 유리합니다.

4. 현황 분석 및 기타 사항

4.1. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 6층에 위치합니다.

외벽은 벽돌쌓기, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 통상의 급·배수, 위생, 난방설비 및 승강기 설비가 되어 있습니다.

4.2. 임대 관계

감정평가서상 임대관계는 미상입니다.

5. 투자 분석

5.1. 상권 및 생활정보

'강서초등학교' 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경은 양호합니다. 주위가 단독, 다세대, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다. 제3종일반주거지역에 속해 있어 주거 편의성이 높은 편입니다.

5.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 공항 관련 규제(제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역)와 군사시설 관련 규제(대공방어협조구역)가 복합적으로 존재합니다. 이는 소음, 고도 제한 등 주거 환경의 제약 요인이 될 수 있으며, 향후 개발 행위에도 제한을 받을 수 있는 잠재적 리스크입니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 매각 조건이므로, 만일 조건이 취소되거나 변경될 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다. (입찰 전 조건의 최종 확인 필수)

5.3. 투자 포인트

권리분석상 최대 위험 요소인 임차인의 대항력 문제가 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 해소될 가능성이 높아 명도 및 권리관계가 단순화될 수 있습니다. (조건 확인 필수)

상대적으로 높은 층인 6층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

토지가 제3종일반주거지역에 속하여 향후 재개발/재건축 가능성은 낮으나 주거 밀집 지역의 이점을 가집니다.

5.4. 종합 의견

본 물건은 주거 안정성이 확보된 제3종일반주거지역 내의 다세대주택으로, 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 이행 여부가 투자 성패를 가르는 핵심입니다.

권리 인수 위험이 해소된다면, 공항 관련 규제라는 리스크에도 불구하고 명도 용이성 측면에서 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계