나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8480 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1016-27 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8480 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1016-27 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8480 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1016-27 제4층 제402호 | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 164,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8480 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1016-27 제4층 제402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 206,000,000원

건물 면적: 전용 $41.37\text{m}^2$ (약 $12.51$ 평) + 제시외 $4.95\text{m}^2$ (약 $1.50$ 평)

토지 면적: $16.40\text{m}^2$ (약 $4.96$ 평)

1.3. 권리 관계 및 유의사항

소유자/채무자: 강OO (동일인)

채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

주의사항: 제시외 건물 ($4.95\text{m}^2$)이 포함되어 일괄 매각되나, 제시외 건물의 적법성 여부는 입찰 전 관할 구청 등에 재확인 필요.

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨. (매우 중요한 권리 상의 이점)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 ‘푸른들 청소년도서관’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 도로 접근성은 북측 노폭 약 8미터 도로에 접해 차량 진출입이 용이하며, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하여 주거 안정성이 확보된 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하고, 지하철역(까치산역, 화곡역 등 2호선, 5호선 라인으로 추정)이 인접하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 보입니다. 주요 업무지구인 마곡지구와 구도심 상권인 화곡역 방면 접근성이 양호합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 대형 상권보다는 주거지역을 기반으로 하는 골목 상권이 활성화되어 있어 일상생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다. 화곡역 인근 및 마곡지구의 중심 상권을 차량 또는 대중교통으로 이용할 수 있습니다.

생활정보: 도보 거리에 ‘푸른들 청소년도서관’이 위치하여 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다. 주택도시보증공사의 임차권 승계가 관련되는 점 등으로 미루어 볼 때, 소규모 주택 임차 수요가 꾸준한 지역으로 분석됩니다.

2.4. 혐오시설 및 잠재적 리스크

혐오시설: 인근 지역에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변 주택가 특성상 소규모 생활 소음이나 밀집도에 따른 불편함은 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

잠재적 리스크: 국토계획 상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역에 해당되어 있어 건축물의 높이 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석 및 종합 의견

3.1. 권리분석 (명도 용이성)

본 경매는 부동산강제경매이며 소유자와 채무자가 동일합니다.

무엇보다 중요한 점은 매각조건으로 '임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기'가 명시되어 있다는 점입니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 없거나, 적어도 그 부분이 해결된 상태로 명도가 진행될 가능성이 높다는 것을 의미하여, 명도 리스크가 현저히 낮아지는 큰 장점으로 작용합니다. (단, 매각물건명세서 원본 확인 필수)

3.2. 현장 조사 및 법적 주의사항

제시외 건물($4.95\text{m}^2$)이 매각 대상에 포함되어 있으나, 해당 제시외 부분의 건축법상 적법성 여부(불법 증축 여부)를 입찰 전 반드시 관할 구청을 통해 확인해야 합니다. 만약 불법 건축물로 판명될 경우 이행강제금 부과 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

건물의 내부 구조가 잠금장치 및 이해관계인 부재로 인해 표준적 이용 상황을 기준으로 작성되어 실제와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 내부 상태를 확인해야 합니다.

4. 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

권리관계의 안전성: '대항력 포기 조건'으로 진행되어 임차인 관련 리스크가 대부분 해소되었으며, 이는 실수요자 및 투자자에게 가장 큰 메리트입니다.

실속 있는 면적: 전용 $41.37\text{m}^2$의 준수한 면적은 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 임대 수요가 안정적인 다세대주택 시장에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

양호한 입지 조건: 푸른들 도서관 인근의 주거 환경과 더불어 2호선/5호선 등 주요 지하철 노선이 인접한 교통의 편의성을 갖추고 있어 환금성이 높습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 내에 위치한 다세대주택으로, $2.06$억 원대의 감정가는 서울 소형 주택 투자에 매력적인 진입 가격입니다. 특히, 대항력 포기 조건이라는 권리상의 큰 이점을 안고 있어, 명도 리스크를 최소화하려는 초보 경매 투자자에게도 추천할 만합니다. 다만, 제시외 건물의 적법성 확인 및 현장조사를 통한 내부 구조 확인은 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계