나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8594 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-1 우성 제7층 제703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 서측인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 화곡역(5호선)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제7층 제703호로서,
-외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등.
-창호 : 하이샷시 창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨 '건물내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 평지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측 약 40m 내외 및 동측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 대상물건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8594 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-1 우성 제7층 제703호

신주소: 서울특별시 강서구 가로공원로80길 2 (화곡동)

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

토지면적: 14.08㎡ (약 4.26평)

건물면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 현황:

- 건물명: 우성

- 층수: 7층 중 7층

- 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브 지붕)

- 사용승인일: 2015년 07월 21일

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화원중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건은 북측 약 40m, 동측 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 서울남부지방법원의 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2022년 01월 06일 접수된 도요희 근저당권(100,000,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없습니다. (특별매각조건상 지상권 개요 등은 존재하지 않음)

임차인 현황:

- 주택도시보증공사 (임차인: 김 )

- 보증금: 260,000,000원, 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 08월 05일, 확정일자: 2021년 06월 18일

- 배당신고일자: 2023년 09월 05일

- 대항력: 없음 (주의: 특수물건정보에 '대항력있는임차인' 언급이 있으나, 임차인 현황 및 매각 조건상 매수인에게 대항력이 없음을 명확히 하고 있으며, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨에 따라 매수인은 임차인의 대항력에 대해 걱정할 필요가 없습니다.)

등기부 요약:

- 총 채무액: 360,000,000원

- 소유권 및 각종 압류, 근저당, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

대형 상권보다는 주거지의 편의를 위한 소규모 상업시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: '화원중학교' 인근에 위치하며, 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

- M펠리체(830-5): 전용면적 37.05㎡, 6층, 300,000,000원

- 한양(343-28): 전용면적 53.84㎡, 4층, 255,000,000원

- 기린아트빌라: 전용면적 41.32㎡, 1층, 169,000,000원

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 현황상 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 보증금 260,000,000원에 대한 배당 절차에서 전액을 배당받지 못할 경우, 주택도시보증공사(HUG)와의 후속 처리 과정에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 매각 조건상 매수인에 대한 대항력은 포기된 상태입니다.

공항 관련 지구: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 속해 있어, 공항 소음이나 향후 건축 관련 제한 사항 등이 있을 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있으므로, 실제 낙찰 후 계약 시 계약 조건을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 최근 매매가격을 고려했을 때 시세는 2억 3천만 원대에서 3억 원 초반대로 형성되어 있습니다. 감정가 2억 6,200만 원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 2015년 준공된 건물로서 비교적 신축에 해당합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 임차인 보증금 및 HUG 인수 조건 등 특이사항에 대한 추가적인 확인과 명확한 이해가 필요합니다. 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

서울 강서구 화곡동의 입지로 5호선 화곡역 이용이 편리합니다.

주변 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 262,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월):

- M펠리체 (37.05㎡): 300,000,000원 (약 810만원/㎡)

- 한양 (53.84㎡): 255,000,000원 (약 474만원/㎡)

- 기린아트빌라 (41.32㎡): 169,000,000원 (약 409만원/㎡)

본건 건물면적 29.00㎡에 가장 유사한 연식과 조건의 M펠리체 사례 적용 시, 약 234,900,000원 (29㎡ * 810만원/㎡) 수준으로 산정됩니다.

감정가(262,000,000원)와 최근 시세, 그리고 임차인 관련 특이사항 및 HUG 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 감정가 대비 소폭 할인된 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 상황을 감안하여, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

본건 예상 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.