나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9024 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-420 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 지하철역 ""영등포시장역"" 북동측 인근에
위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 병원, 시장, 각종 근린생활시설 등이
혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""영등포시장
역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물내 제3층 제304호로서
(사용승인일: 2021.03.18.)

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, CCTV설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3.5m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+
옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9024 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-420 제3층 제304호

물건종별: 오피스텔

감정평가액: 264,000,000원

토지면적: 6.53㎡ (약 1.97평)

건물면적: 23.77㎡ (약 7.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매진행구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (경매개시채권자)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2021년 03월 18일

2. 입지조건

위치: 서울특별시 영등포구 영등포동7가, 지하철 1호선 영등포시장역 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 병원, 시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(영등포시장역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 건물 남서측 약 3.5m, 남동측 약 4m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 08월 12일 접수된 영등포구(서울특별시)의 압류 (갑6)가 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박선호 (이름: 박 )

보증금: 277,000,000원

차임: 0원

전입신고일: 2021년 12월 29일

확정일자: 2021년 11월 29일

배당신고일: 2023년 07월 24일

권리상태: 대항력 있음, 선순위임차권

등기사항 요약:

* 을1 (2023.07.24. 접수): 주택임차권, 채권액 277,000,000원, 박선호. 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다 (인수).

* 갑7 (2025.03.18. 접수): 강제경매, 채권액 277,000,000원, 박선호 (서울남부지방법원 2025타경9024).

주요 분석:

* 임차인 박선호 씨는 전입일자(2021.12.29) 및 확정일자(2021.11.29)를 기준으로 선순위 대항력을 갖추고 있습니다.

* 을구의 주택임차권(2023.07.24. 등기)은 말소기준권리(갑6, 2024.08.12. 접수)보다 앞서므로, 임차인의 보증금 277,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 임차인 박선호 씨가 채권자로서 강제경매를 신청한 점은 특이사항이며, 본 경매절차를 통해 자신의 보증금 회수를 시도하는 것으로 보입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 경매 낙찰 대금으로 임차인의 보증금이 전액 변제될 경우 추가 인수 보증금이 없다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나, 보증금 전액이 변제되지 않을 시에는 낙찰자가 인수해야 하는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상권: 영등포시장역을 중심으로 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 상가, 병원, 시장 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

수요: 직장인 수요 및 배후 주거 수요를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다.

경쟁: 유사 오피스텔 및 주거용 건물이 다수 존재하나, 역세권 신축이라는 장점으로 경쟁력을 갖출 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 영등포시장역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설: 영등포시장, 대형마트(인근), 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주거환경: 복합상권임에도 불구하고, 해당 물건은 오피스텔로서 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수: 임차인 박선호 씨의 보증금 277,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 만약 경매 낙찰 대금으로 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

명도 관련 불확실성: 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (다만, 본 경매의 채권자가 해당 임차인이므로 협상 가능성은 있습니다.)

임대 관계 미상: 임차인 박선호 외 다른 임대 관계는 파악되지 않았으나, 잠재적인 추가 임대차 관계가 있을 수 있습니다.

제한적 토지 이용: 도시지역, 준주거지역에 속하지만, 일부 제한 구역(가축사육제한, 대공방어협조, 과밀억제권역)에 포함되어 개발 또는 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포의 핵심 상권인 영등포시장역 인근에 위치한 신축 오피스텔입니다. 2021년 사용 승인으로 건물이 비교적 신축이며, 역세권이라는 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

하지만, 가장 중요하게 고려해야 할 점은 임차인 박선호 씨의 선순위 대항력 있는 주택임차권입니다. 이로 인한 277,000,000원의 보증금 인수 가능성을 충분히 인지하고 입찰가를 산정해야 합니다.

채권자이자 임차인인 박선호 씨가 직접 경매를 신청한 점은, 본 경매를 통해 임차인이 자신의 보증금을 회수하려는 의도가 명확하며, 경우에 따라서는 명도 협상이 비교적 원활하게 진행될 수도 있음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

역세권의 희소성: 영등포시장역 초역세권 오피스텔로서 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축 건물의 가치: 2021년 준공 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 깔끔한 상태를 유지하고 있을 가능성이 높습니다.

영등포 개발 잠재력: 영등포 지역은 지속적인 도시 개발 및 재건축 사업이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

임차인 직접 경매 신청: 임차인 본인이 채권자가 되어 경매를 신청한 경우, 명도 과정에서 상호 협의를 통해 비교적 신속하게 해결될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 본 물건과 유사한 전용면적(약 7.19평)의 오피스텔이 영등포시장역 인근에서 현재 약 280,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

* 감정가는 264,000,000원으로, 현 시세보다 다소 낮게 책정되었습니다.

인수되는 임차 보증금: 277,000,000원 (박선호)

입찰가 산정:

* 본 경매 물건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 주어졌으므로, 낙찰 시 임차인의 보증금 277,000,000원이 경매 대금으로 우선 변제될 것으로 가정하고 입찰가를 산정합니다.

* 만약 경매 대금으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 낙찰자에게 인수되므로, 이는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 현 시세와 감정가, 그리고 임차 보증금을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 금액(277,000,000원)을 기준으로 하되, 시장 가치와 추가적인 투자 가치를 고려한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가보다는 현 시세 범위를 기준으로, 그리고 인수 보증금을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

이 예상 입찰가는 현재 시장 가치(약 280~300백만원)를 반영하며, 임차인의 보증금 277,000,000원을 고려할 때, 경매 대금으로 임차인의 채권이 전액 변제될 가능성을 염두에 둔 가격입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하고, 법원의 배당 결과를 예측하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 혐오시설 정보:

* 본 물건지 주변에 대한 검색 결과, 부동산 가치에 치명적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 영등포역, 영등포시장 주변은 유흥가 및 상업 밀집 지역의 특성을 일부 포함하고 있으므로, 이 점은 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.