나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8978 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8978 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제503호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경8978 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제503호 | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 170,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8978 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제503호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 266,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일자: 2021. 7. 15

1.2. 면적 정보

건물면적(전용): $15.16\text{m}^2$ (약 4.59평)

토지면적(대지권): $12.84\text{m}^2$ (약 3.88평)

제시외면적: 없음 (0.00$\text{m}^2$)

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 ‘더숨153’ 단지 내에 속하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설, 학교, 근린공원이 혼재된 주거지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다. 본 건물은 총 5개동 134세대로 구성된 단지형 주택이라는 특징을 가집니다.

2.2. 교통 상황

교통편의도는 보통이며, 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 특히 남측 근거리에 지하철 2호선과 5호선의 환승역인 ‘까치산역’이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있다는 거주 후기가 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 경매 물건입니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 동일인(송OO)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

임대차 관계는 미상이나, 가장 중요한 특이사항은 *임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건*으로 매각된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 주택도시보증공사 등 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 의무를 승계할 필요가 없다는 의미로, 매수자(낙찰자)에게 매우 유리한 조건입니다. 다만, 매각 조건 이행 여부에 대해 잔금 납부 시점까지의 세밀한 확인이 요구됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주거 지역 내 상권으로, 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 단지 자체적으로도 지하주차장, 코인빨래방, 무인카페, 편의점 등이 입점 예정이거나 설치되어 있어 주거 만족도를 높이는 요소가 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

교육시설로는 화원중학교가 북동측 인근에 소재하며, 화일초, 한광고 등의 학군이 조성되어 있습니다. 까치산공원이 인근에 위치하며, 단지 내 연결통로가 시공되어 녹지 공간 이용이 편리합니다. 또한, 까치산재래시장 등도 이용 가능하여 생활 편의성이 보통 이상입니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 지역적 리스크

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 층수 제한이 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항시설법 및 군사기지법에 따른 각종 제한이 설정되어 있어 향후 증축이나 재개발 등 토지 이용 시 제약이 따를 수 있습니다.

5.2. 외부 요인 및 혐오시설

주변 환경 거주 평점이 5점 만점에 3.2점으로 보통 수준이며, 온라인 검색으로는 해당 주소 인근에 대형의 특정 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주택이 밀집된 도시형 생활주택 단지이므로, 일반적인 도시 소음이나 주차 문제가 발생할 가능성은 상존합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 준공된 지 약 4년이 채 되지 않은 (2021년 7월 사용승인) 비교적 신축급 다세대주택으로, 다수 동으로 이루어진 단지형 빌라의 장점을 가집니다. 까치산역 더블 역세권(2호선, 5호선) 근거리에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 면적이 $15.16\text{m}^2 (약 4.59\text{평})$으로 소형 주택에 해당하며, 실수요자 및 소액 투자자 모두에게 적합할 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 대항력 포기 조건이 매수자에게 매우 유리한 조건으로 작용합니다.

6.2. 투자 포인트

* **신축급 주택:** 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* **역세권 입지:** 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하여 직주근접성이 높습니다.

* **권리 관계의 안정성:** *주택도시보증공사 대항력 포기 조건*으로 낙찰자가 보증금 부담 없이 깔끔하게 소유권을 확보할 수 있어, 통상적인 경매 물건 대비 권리상 리스크가 현저히 낮습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계