나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8802 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8802 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 2층201호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경8802 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 2층201호 | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 167,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8802 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 2층201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 박OO / 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 29.84제곱미터 (약 9.03평)

토지면적 (대지권): 20.00제곱미터 (약 6.05평)

*다세대주택으로 아파트의 분양면적 개념 대신 전용면적과 토지 지분으로 표기함.*

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 금 261,000,000원

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 '화원중학교' 남측 인근에 위치한 다세대주택으로, 아파트단지, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하여 주거 환경으로서의 가치는 보통 이상이며, 인접지 대비 평탄한 지형입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 환경 리뷰에 따르면 지하철역과도 연계가 좋은 편으로 보여 교통 편의성은 일정 수준 확보된 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활 정보 및 상권분석

주변 환경으로는 까치산근린공원, 우장산공원 등 녹지 공간과 화곡중앙시장 등 다양한 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 중 2층이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 구비하고 있어 건물 상태는 양호합니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (권리분석 핵심)

본 건의 핵심은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건' 매각입니다.

이 조건은 매수인이 임차인의 보증금을 인수해야 할 위험(대항력)이 소멸된다는 것을 의미하며, 통상적으로 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

따라서, 낙찰자는 보증금 관련 명도 리스크와 추가적인 금전적 부담을 크게 줄일 수 있을 것으로 예상됩니다. 입찰 전 매각 조건에 대한 최종 확인은 필수입니다.

4. 잠재적 리스크

토지 이용 계획상 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 대공방어협조구역에 해당되어, 향후 재산권 행사(증축, 용도 변경 등) 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 등 환경적 요인에 대한 현장 확인이 잠재적 리스크로 존재합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울시 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 소형 다세대주택으로, 전반적인 입지 조건 및 생활 인프라는 양호합니다.

가장 큰 장점은 권리 분석상 안전성을 높여주는 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이며, 이는 매수 희망자에게 강력한 유인이 될 수 있습니다.

소액 투자 및 임차 수요가 꾸준한 실속 있는 주택을 찾는 실수요자 모두에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 화곡동 주거 중심지에 위치하며, 공원 및 시장 등의 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 안전성 확보: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건을 통해, 임차보증금 인수 리스크 없이 안전하게 입찰에 참여할 수 있습니다.

소형 주택의 실속 투자: 전용면적 약 9평의 실속 있는 면적으로, 1~2인 가구 임대 수요가 높은 지역의 임대 투자 물건으로 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계