나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8853 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 341-16 도담베스트빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8853 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 341-16 도담베스트빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8853
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 341-16 도담베스트빌 제5층 제501호
• 감정가: 233,000,000원
• 최저가: 149,120,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8853 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 341-16 도담베스트빌 제5층 제501호 | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 149,120,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서: 서울특별시 구로구 개봉동 도담베스트빌 다세대주택

1.1. 물건 개요 및 현황

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 341-16 도담베스트빌 제5층 제501호 다세대주택으로, 서울남부지방법원 2025타경8853 (1)호 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 233,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

전용면적(건물)은 29.25㎡ (약 8.85평)이며, 토지 지분은 21.51㎡ (약 6.51평)입니다. 건축물대장상 사용승인일은 2020년 8월 26일로 비교적 신축에 가까운 건물입니다. 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층에 위치하며, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본 건은 서울 구로구 개봉동 소재 개웅중학교 북동측 인근에 위치한 소규모 공동주택 밀집 지역 내에 있습니다. 기존 주거지대로서 주변에 각급 학교 및 근린생활시설이 산재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 보통의 교통 여건입니다. 북측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성은 무난합니다.

토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다. 검색 결과, 본 건 인근에 직접적으로 확인되는 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석 (리스크 분석 포함)

소유자 및 채무자는 조OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점입니다. 이 조건이 충족된다면 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 위험이 상당 부분 해소될 수 있습니다. 다만, 입찰 전 해당 조건의 철회 또는 변경 가능성, 포기 조건의 이행 여부 등을 법원 또는 주택도시보증공사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 만약 조건이 불이행될 경우 임차인 대항력 여부에 따라 인수할 보증금이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

임대관계는 미상으로 보고되었으므로, 현장 조사를 통해 실제 거주 현황 및 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필요합니다.

1.4. 생활 정보 및 상권 분석

본 건이 위치한 개봉동은 기존 주거지로서 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 개웅중학교가 인근에 있어 교육 환경은 보통 수준이며, 노변을 따라 소규모 근린생활시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하며 지구단위계획구역, 교육환경보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 권리분석 항목에서 언급된 ‘임차인 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건’입니다. 조건부 매각이므로, 해당 조건이 확실히 이행되는지 여부가 중요하며, 매각 조건 불이행 시의 리스크를 감안해야 합니다.

또한, 2020년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택이지만, 다세대주택의 특성상 향후 환금성 및 매매 시점의 시세 변화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건은 비교적 신축(2020년 사용승인)의 다세대주택이며, 서울 구로구에 위치하여 기본적인 주거 수요가 확보된 지역입니다.

가장 큰 투자 포인트는 '임차인(HUG 포함)의 대항력 포기 조건부 매각'입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 없이 명도 진행이 가능할 경우, 권리관계가 단순화되어 안전한 투자가 가능할 수 있습니다.

**투자 포인트:**

1. **신축급 빌라:** 2020년 사용승인으로 깨끗한 주거 환경 및 내부 시설을 기대할 수 있습니다.

2. **안정적인 권리 분석 가능성:** 조건부이기는 하나, 임차인 및 HUG의 대항력 포기 조건이 매각에 포함되어 있어, 조건 이행 시 명도 리스크가 최소화될 수 있습니다.

3. **서울 주거지대 입지:** 개웅중학교 인근의 기존 주거지대로서 실수요 확보가 용이합니다.

**추가 확인 사항:**

* 입찰 전 법원과 주택도시보증공사에 조건부 매각의 세부 이행 절차 및 조건 불이행 시의 효과를 명확히 문의하고 확인해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 채무자 및 임차인의 점유 여부 등을 재차 확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계