나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8349 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제6층 제606호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8349 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제6층 제606호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경8349 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제6층 제606호 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 152,960,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8349 (1)

용도: 오피스텔 (주거용 이용 중)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제6층 제606호

감정가: 239,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소유자/채무자: 이OO / (채무자 정보 없음)

1.2. 면적 정보 (토지/건물 일괄매각)

토지면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

건물면적 (전용): 33.32㎡ (약 10.08평)

(오피스텔 특성상 건물면적은 전용면적으로 간주되며, 별도의 분양면적 정보는 제공되지 않음)

1.3. 건물의 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 다세대주택 및 오피스텔

외벽: 석재 타일 붙임

창호: 샷시창호

설비: 위생 및 급배수설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 설비 등

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동 962-13번지 소재이며, 서울문성초등학교 북동측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통 사정은 보통으로 평가됨.

도로: 본건은 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(문성생활권)에 해당하며, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역(주요산 주변) 등에 포함됨.

2.2. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 독산동 일대는 준주거지역에 속하나, 주변은 주거지대가 혼재되어 있어 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됨.

주요 시설: 인근에 문성초등학교가 소재하며, 주변에는 편의점(세븐일레븐, GS25, CU 등), 학원(피아노, 속셈, 영어 등), 병원(내과, 정형외과, 치과 등), 카페 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편임.

2.3. 생활정보

교육 시설: 서울문성초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 편리한 학군임.

대중교통: 문성초등학교 주변으로 다양한 버스 노선이 운행 중이며, 지하철 1호선 독산역, 2호선 구로디지털단지역, 7호선 남구로역 등이 인접(도보 25~40분 거리)하여 대중교통 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보임.

혐오시설: 인근에 별도의 대형 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. (단, 주변은 주택가이므로 소규모 시설은 별도 현장 확인 필요)

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각 건으로 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 보임.

3.2. 권리 관계 특이사항 (최대 주의사항)

주의사항: '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행됨.

분석: 통상적으로 임차인의 대항력은 매수인의 인수 대상이 되지만, 본 건은 임차인 및 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기한다는 조건이 명시되어 있어, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, **매각 조건의 철회 또는 변경 여부를 매각기일 전 반드시 재확인**해야 합니다. 해당 조건이 유지될 경우, 권리분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

3.3. 잠재적 리스크

대항력 포기 조건의 변동: 상기 주의사항 조건이 법원의 결정에 의해 변경 또는 취소될 가능성에 대비해야 합니다.

주차: 기계식 주차설비가 설치되어 있으나, 주차 가능 대수 및 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

임대차 관계: 감정평가서상 임대차 관계는 '미상'이므로, 정확한 임대차 현황(전입일자 등)은 법원의 현황조사서 및 매각물건명세서 최종본을 통해 재차 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 독산동 소재의 주거용 오피스텔로, 초등학교 인근의 주거 밀집지역에 위치하여 실거주 환경은 양호한 편입니다. 감정가 2억 3,900만원은 주변 시세 및 낙찰 사례(동일 건물 내 2023타경124202 오피스텔 매각사례 존재)와 비교하여 적정성을 검토할 필요가 있습니다.

4.2. 투자 포인트

권리 안정성: 가장 큰 투자 매력은 '임차인 및 HUG 대항력 포기 조건'입니다. 이 조건이 유지된다면, 임차보증금 인수 부담이 제거되어 낙찰자는 안전하게 명도를 진행할 수 있습니다.

역세권 확장성: 직접적인 역세권은 아니나, 1, 2, 7호선 지하철역이 버스로 접근 가능한 거리에 위치하고 있어 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

소액 투자: 감정가가 비교적 소액(2억원대 초중반)이므로, 소형 주거용 부동산 투자자에게 적합할 수 있습니다.

주거 환경: 초등학교와 근린생활시설이 가까워 신혼부부 또는 1인 가구의 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계