나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8548 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-3 삼성빌라트 제비동 제지층 제비01호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8548 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-3 삼성빌라트 제비동 제지층 제비01호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8548 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-3 삼성빌라트 제비동 제지층 제비01호 | 감정가: 129,000,000원 | 최저가: 82,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

본 경매물건은 서울남부지방법원 2025타경8548 (1) 사건으로, 서울특별시 강서구 화곡동 410-3 삼성빌라트 제비동 제지층 제비01호에 위치한 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 금 129,000,000원으로 산정되었습니다.

(1) 토지면적: 19.16제곱미터 (약 5.80평)

(2) 건물면적 (전용면적): 44.66제곱미터 (약 13.51평)

(3) 경매구분: 부동산강제경매

(4) 소유자/채무자: 최OO / 채권자: 주OOOOOOO

2. 물건 상세 및 입지 조건

2.1. 물건 현황 및 구조

본건은 2000년 12월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트조 평지붕 4층 건물 내 제지층(지하층)에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 기본적인 위생, 급배수 설비 및 도시가스에 의한 난방설비를 갖추고 있습니다. 이용 상태는 다세대주택입니다.

2.2. 위치 및 교통 상황 (입지 조건)

본건은 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 보통 수준의 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 최OO로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차 관계 및 대항력 조건 (잠재적 리스크)

본건의 임대 관계는 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 미상입니다.

*주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 매수인이 명도 및 보증금 반환에 대한 잠재적 부담(리스크)을 크게 줄일 수 있는 유리한 조건으로 보이나, 해당 조건의 구체적인 내용 및 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 조건이 불이행될 경우 매수인에게 대항력이 승계될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 생활 편의 및 주변 환경 (상권 분석 및 생활 정보)

본건이 위치한 지역은 화일초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 까치산역이 가까워 광역 교통망 접근성이 좋으며, 주변에 근린생활시설(마트, 병원, 약국 등)이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 판단됩니다.

다만, 주거 지역 내 다세대 및 단독주택이 밀집한 구역이므로, 대규모 상권이 형성된 지역이라기보다는 주거 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다.

특히 제2종일반주거지역(7층이하) 제한은 향후 재개발 또는 건축 행위에 있어 높이 제한을 받을 수 있음을 유의해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하고, 초등학교가 가까워 실수요층의 선호도가 있을 수 있습니다. 건물이 2000년 사용 승인된 철근콘크리트조로 비교적 양호한 구조를 갖추고 있으나, 제지층(지하층)이라는 점은 선호도와 환금성에 다소 영향을 줄 수 있습니다.

가장 중요한 포인트는 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각이므로, 이 조건이 확실하게 매수인에게 유리하게 작용할 경우 권리 분석의 리스크가 크게 감소됩니다.

5.2. 투자 포인트

(1) 역세권 인접: 까치산역 이용이 편리하여 임차 수요 확보에 유리합니다.

(2) 대항력 리스크 감소: 주택도시보증공사 대항력 포기 조건이 입찰가 결정에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. (반드시 확인 필요)

(3) 저렴한 소액 투자: 감정가 1억 2,900만원으로 비교적 소액의 주거용 부동산 투자 기회입니다.

(4) 현장 확인 필수: 제지층의 상태(습기, 일조), 노폭 약 4미터 내외의 진입 도로 및 주변 환경 (혐오시설 여부 등)에 대한 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계