나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7127 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제4층 제404호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7127 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경7127 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 29, 제4층 제404호 (화곡동, 에코하우스) | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 174,080,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7127 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제4층 제404호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 2021.02.22. 사용승인)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 272,000,000원

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 15.13제곱미터 (약 4.58평)

건물 전용면적: 21.56제곱미터 (약 6.52평)

건물 이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 각급 학교, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

생활 편의시설 측면에서 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 편리한 생활이 가능합니다. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거 환경의 안정성이 확보되어 있습니다. 건물은 대체로 평탄한 가장형의 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 권리분석 (특이사항 및 주의사항)

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자 백OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리분석상의 특이사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 임차인의 대항력이 존재할 수 있으나, 주택도시보증공사가 매수인(낙찰자)에 대한 대항력을 포기한다는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험이 해소된 상태에서 입찰이 가능하다는 의미입니다. 따라서 권리관계가 단순하고 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 임대사항은 미상입니다.

2.4. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 층수 제한이 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 공항 관련 규제를 받고 있어 향후 개발 및 증축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

또한, 주변 시설에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설은 보고되지 않았으나, 현장 확인을 통해 개인적인 선호도에 따른 미세한 환경 요소를 반드시 점검해야 합니다. 건물 자체는 2021년 사용승인되어 신축에 가까우나, 일부 거주 후기에서는 방음이나 단열에 대한 아쉬움이 언급된 바 있어 이 부분에 대한 사전 확인이 필요합니다.

3. 투자 포인트 및 종합 의견

3.1. 투자 포인트

권리관계 안전성: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 조건으로 매각되어 임차인 관련 리스크가 사실상 제거된 '클린 물건'입니다.

준신축 다세대: 2021년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

양호한 생활여건: 학군(화원중학교 인근) 및 근린생활시설(마트, 병원, 약국 등) 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

3.2. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 다세대주택은 비교적 신축급의 건물을 안전한 권리관계로 취득할 수 있는 기회입니다. 감정가 2억 7,200만원은 주변 시세 및 임대 수요를 고려할 때 경쟁력이 있을 수 있으며, 특히 HUG 대항력 포기 조건은 초보 경매 투자자에게도 매력적인 요소입니다. 다만, 공항 관련 규제가 존재하며 면적이 다소 작다는 점(전용 약 6.52평)은 1인 가구 또는 소형 주거용으로의 수요를 타겟해야 합니다. 입찰 전 철저한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계