나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6988 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제18층 제1804호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6988 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제18층 제1804호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경6988
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로 288, 제18층 제1804호 (화곡동, 엠제이타운)
• 감정가: 160,000,000원
• 최저가: 81,920,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경6988 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 288, 제18층 제1804호 (화곡동, 엠제이타운) | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 81,920,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 오피스텔 (강제경매)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6988 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제18층 제1804호

용도: 오피스텔

건물면적: 14.87㎡ (약 4.50평, 전용면적)

토지면적: 2.74㎡ (약 0.83평, 대지권)

감정가: 160,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 서울 강서구 화곡동 '강서구청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 2020년 8월 24일 사용승인을 받은 비교적 신축 오피스텔로서, 최고층(18층 중 18층)에 위치하여 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 버스정류장이 도보 1분 거리에 위치하며, 지하철 5호선 및 9호선 이용도 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석 (특이사항 중점 분석)

소유자/채무자/채권자:

소유자: 허OO, 채무자: 허OO, 채권자: 주OOOOOOO로 파악되며, 강제경매 사건입니다.

특이사항: 임차인 대항력 포기 조건 매각 (필수 확인 사항)

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 통상적으로 임차인의 보증금 전액을 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 후 HUG가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 경매가 진행되는 경우입니다.

따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험은 매우 낮으나, 매각 조건으로 명시된 부분이므로 반드시 입찰 전에 법원 문건을 통해 대항력 포기서 제출 여부를 최종 확인해야 합니다. 만약 대항력 포기가 완료되었다면 명도 저항이 적어 명도가 수월할 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석 및 주변 환경

토지 이용 현황:

토지는 일반상업지역에 위치하며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 이는 상업 지역 내에 위치하여 유동인구가 일정 수준 이상 확보될 수 있음을 시사합니다.

주변 편의시설:

주위에 오피스텔과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 도보 거리에 편의점, 마트, 병원, 약국, 카페 등 각종 생활 편의시설이 모여 있어 1인 가구 실거주 시 편리성이 높습니다. 홈플러스 등 대형 편의시설도 약 1.1km 거리에 위치합니다.

1.5. 건물 상태 및 생활정보

건물의 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상18층 건물 중 제18층에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 상태는 보통입니다.

이용상태 및 설비:

현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 스프링클러, 화재탐지 및 경보설비 등 주거 및 업무를 위한 기본적인 설비가 모두 갖추어져 있습니다. 난방은 도시가스에 의한 개별난방 방식입니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 고려 사항

지역 광역 리스크 (혐오시설):

강서구 전반적으로 서남 물재생센터, 건설폐기물처리장, 그리고 과거 논란이 되었던 열병합발전소 및 수소생산기지 등 광역적인 기피시설에 대한 이슈가 존재했던 지역입니다. 본건 소재지(강서구청 인근 화곡동)와 직접적인 근접 거리는 아니지만, 강서구 내 광역 이슈로 투자 검토 시 지역의 전반적인 분위기를 고려할 필요가 있습니다.

건축 및 공법상 제한:

본건은 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 공항 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 건축물 높이 제한 등 재건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔 투자 시에는 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 강서구청 인근의 상업지역 내에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점을 가집니다. 특히, 최고층(18층)에 위치하여 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 가장 큰 장점은 권리분석상 '임차인 및 HUG 대항력 포기 조건'이 명시되어 있어, 낙찰 후 명도 부담이 상당히 줄어들 수 있다는 점입니다. 다만, 강서구의 광역적인 기피시설 이슈 및 공항 관련 규제 등은 감안해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 오피스텔 (2020년 사용승인)의 쾌적성 및 현대적인 설비.

2. 임차인(HUG 승계인 포함) 대항력 포기 조건으로, 권리관계가 단순하며 명도 리스크가 낮음.

3. 강서구청 인근 상업지역의 풍부한 근린생활시설 및 우수한 대중교통 접근성 (버스정류장 근접).

4. 최고층(18층) 위치로 인한 우수한 채광 및 조망권 확보 가능성.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계