나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8120 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8120 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8120 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 63-21, 제5층 제501호 (개봉동, 삼원아이빌비) | 감정가: 354,000,000원 | 최저가: 226,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8120 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각인 부동산강제경매 사건입니다. 본 물건의 소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제5층 제501호로, 용도는 다세대주택(복층형)입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건의 감정가는 354,000,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 23.56㎡ (약 7.13평)이며, 건물면적(전용면적)은 29.92㎡ (약 9.05평)입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 건물은 2021년 08월 20일에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울 구로구 개봉동 소재 개웅중학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 개요

건물의 구조는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 치장타일 붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감입니다. 이용 상태는 복층형 다세대주택으로 확인되며, 기본적인 난방설비, 위생시설 및 급배수시설, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본 물건은 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 등기부상 채권액 및 기타 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요하나, 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 명확합니다.

3.2. 주의 및 특이 사항 (잠재적 리스크 포함)

본 물건은 매각 조건에 매우 중요한 '주의사항'이 명시되어 있습니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

이는 기존 임차인의 대항력 유무와 관계없이, 매수인(낙찰자)에 대한 명도(건물 인도) 시 임차인 또는 주택도시보증공사가 대항력을 주장하지 않겠다는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 충족될 경우, 통상적인 임차인의 대항력 관련 리스크는 해소되어 명도 절차의 불확실성이 크게 줄어들 수 있습니다. 다만, 실제 매각 시 해당 조건이 명확히 이행되는지 최종적으로 확인해야 하는 절차적 리스크는 존재합니다.

4. 시장 및 주거 환경 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다. 개웅중학교가 인근에 위치하며, 주거 환경의 안정성은 확보된 지역입니다. 현재 제공된 정보로는 인근에 현저한 혐오시설이 있다는 징후는 발견되지 않았으나, 투자 전 현장 임장 및 주변 시설에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

4.2. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거시설 개발 및 관리에 적합한 용도지역입니다. 또한 과밀억제권역에 속하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택이며, 희소성 있는 복층형 구조를 가지고 있습니다. 위치적으로는 주거 환경이 안정적인 구로구 개봉동에 소재하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 개웅중학교 인근의 안정적인 주택 혼재 지역에 위치합니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 향후 관리 비용 및 주거 쾌적성이 우수합니다.

복층형 구조: 서비스 면적이 있을 경우 실사용 면적이 넓어 주거 만족도가 높습니다.

권리 리스크 해소 조건: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각으로, 경매에서 가장 큰 리스크 중 하나인 임차인 대항력 및 명도 리스크가 상당 부분 해소될 가능성이 높습니다.

투자 전 반드시 현장 임장을 통한 건물의 실내외 상태(특히 복층부 및 최상층 방수 문제) 확인과 더불어, 매각 조건(대항력 포기)에 대한 법원의 공식적인 해석 및 절차를 최종적으로 확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계