나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7967 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 651-6 아데나캐슬 제101동 제2층 제203호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 ""발산역"" 남동측 인근에 위치하고, 인근에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 발산역) 등이 소재하는등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 내 2층 203호로서,
(사용승인일:2015-04-21)

외벽 : 벽돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 공부상 사무소로 등재되어 있습니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 내발산동 651-6번지에 위치한 아데나캐슬 101동 제2층 제203호로, 서울남부지방법원 2025타경7967 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매입니다. 채권자는 권OO이며, 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 물건 상세

건물 구조는 철근콘크리트 경사지붕 6층 건물 중 2층에 위치하며, 사용승인일은 2015년 04월 21일입니다. 건물의 외벽은 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 213,000,000원입니다.

토지 면적은 22.24㎡ (약 6.73평)이며, 건물 면적은 38.44㎡ (약 11.63평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동에 소재하며, 지하철 5호선 발산역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 2015년 04월 24일 이경남님, 소유권 이전은 2015년 08월 18일 필리핀(매매)으로 되어 있습니다. 말소기준권리는 2025년 02월 06일 접수된 채권자 권효찬님의 강제경매(210,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인으로 권효찬(권 )님이 확인됩니다. 보증금은 210,000,000원이며, 차임은 없습니다. 전입일자(사업일자)는 2020년 02월 19일, 확정일자는 2020년 01월 13일, 배당신고일자는 2025년 02월 06일입니다. 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

3.3. 권리 인수 여부

본건은 매각으로 인해 임차인 권효찬(권 )님의 주택임차권등기(2026년 03월 04일 접수)가 말소되지 않을 가능성이 있습니다. 즉, 임차인의 보증금 210,000,000원이 전액 변제되지 않는 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

발산역 인근으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

발산역을 중심으로 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육 및 기타 환경

토지이용계획상 상대보호구역으로, 강서교육지원청 확인이 필요합니다. 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역이 존재합니다. 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 권효찬(권 )님의 보증금 210,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

5.2. 공부상 용도와 실제 이용 간의 차이

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 및 도시형생활시설(단지형다세대)로 기재되어 있으나, 공부상에는 사무실로 등재되어 있고 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 명도 및 행정 절차에서 문제가 될 소지가 있습니다.

5.3. 법규 및 제한사항

중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 공항 관련 법규 및 군사시설 보호법상의 제한 사항이 존재합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 발산역 인근 역세권 입지에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 상당한 보증금(210,000,000원)을 인수해야 할 위험이 존재하며, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 또한 주의가 필요한 사항입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 발산역 역세권으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 강서구 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역 중 하나입니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 인수 보증금 고려

본 물건의 감정가는 213,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 권효찬(권 )님이 210,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 이는 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

8.2. 입찰 전략 제언

이론적으로 예상되는 최고 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액인 3,000,000원(213,000,000원 - 210,000,000원)입니다. 하지만 이는 단순히 계산상의 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 명도 비용, 법률 검토 비용, 그리고 상기 리스크에 대한 충분한 할인율을 반영하여 매우 신중하게 접근해야 합니다. 본 물건은 높은 리스크를 동반하므로, 적극적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 보증금의 실제 변제 가능성 및 추가 발생 비용 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.