나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6650 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6650 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경6650
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 29, 제5층 제502호 (화곡동, 에코하우스)
• 감정가: 280,000,000원
• 최저가: 179,200,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경6650 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 29, 제5층 제502호 (화곡동, 에코하우스) | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 179,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경6650 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제502호입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 부동산강제경매 사건입니다.

최초 감정가는 2억 8,000만 원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

본 물건의 토지 면적은 17.54㎡(약 5.30평), 건물(전용) 면적은 25.00㎡(약 7.56평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 6층 건물 중 5층에 해당하며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시로 마감되었습니다.

이용 상태는 다세대주택(방, 주방, 거실, 화장실, 현관, 테라스 등)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 갖추어져 있고, 도시가스 개별난방입니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 각급 학교, 단독주택, 다가구주택, 연립/다세대주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. 해당 건물(에코하우스)은 2021년에 준공된 비교적 신축 다세대주택입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 북동측 및 북서측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통인 편입니다. 인근에 화곡역(5호선)이 위치하여 지하철 이용도 가능한 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 인접 도로 대비 등고·평탄한 가장형 토지이며, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)와 상대보호구역(학교) 등 다수의 제한 사항이 설정되어 있어 향후 개발 행위 시 복잡한 제한을 받을 수 있음을 인지해야 합니다.

2.4. 혐오 시설 분석

제공된 정보 및 검색 결과에서 직접적인 혐오 시설(기피 시설)은 확인되지 않았으며, 주위는 학교 및 일반 주거시설이 혼재된 일반적인 주거지역으로 파악됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 이해관계인

본 사건은 부동산강제경매이며, 소유자는 백OO, 채권자는 주OOOOOOO(주택도시보증공사로 추정)입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (권리관계의 핵심)

가장 중요한 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

이는 선순위 임차인이 존재하더라도(또는 선순위 임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)가 있더라도), 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다.

이 조건이 확실히 이행된다면 낙찰자는 임차보증금에 대한 부담이 없어 권리분석상 매우 안전하며 명도(인도) 리스크도 크게 줄어들 수 있는 유리한 조건입니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주위는 기존 주택지대로서, 소규모 점포들이 혼재되어 있어 생활 편의를 위한 근린 상권은 형성되어 있으나, 대형 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

4.2. 생활 정보

주변에 화원중학교 등 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통이며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률적 리스크

주의사항에 명시된 "대항력 포기 조건"은 매수인에게 매우 유리하나, 실제 매각 절차에서 해당 조건의 이행 여부 및 최종 확정 여부를 법원 공고문 등을 통해 면밀히 재확인해야 합니다. 만약 조건이 번복될 경우, 선순위 임차보증금 인수 리스크가 발생할 수 있습니다.

5.2. 지역적 및 기타 리스크

제2종일반주거지역(7층이하) 및 공항 시설 보호 구역 등 다수의 규제가 중첩되어 있어, 향후 증·개축 등 재산권 행사 시 제한을 받을 가능성이 높습니다.

신축급 다세대주택의 특성상 시세 변동 및 환금성에 대한 조사가 필요하며, 유사 평형의 거래 사례를 충분히 확보하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 접근성은 보통 수준입니다. 가장 큰 매력은 "대항력 포기 조건 매각"이라는 법률적 안정성입니다. 이는 입찰 리스크를 크게 낮추는 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 공법상 규제 사항이 다수 존재하며, 이는 단기 투자보다는 실수요 목적에 더 적합할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

첫째, 권리관계가 명료합니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해 선순위 임차인 리스크가 해소됩니다.

둘째, 감정가(2억 8,000만 원) 대비 시세 분석을 통해 신축 다세대주택을 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

셋째, 실수요자 입장에서는 실거주 목적으로 안전하게 접근 가능하며, 전용면적 대비 테라스 등의 이용 공간이 제공되는 다세대주택의 이점을 활용할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계