나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8638 [1] 서울특별시 강서구 방화동 479-2 예담리치빌 제5층 제502호 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8638 [1] 서울특별시 강서구 방화동 479-2 예담리치빌 제5층 제502호 다중주택 경매

• 사건번호: 2025타경8638
• 주소: 서울특별시 강서구 방화동 479-2 예담리치빌 제5층 제502호
• 감정가: 270,185,000원
• 최저가: 172,918,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다중주택

서울남부지방법원 경매8계 2025타경8638 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 479-2 예담리치빌 제5층 제502호 | 감정가: 270,185,000원 | 최저가: 172,918,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 방화동 예담리치빌 다중주택 경매 물건 분석

1.1. 사건 개요 및 물건 특징

본 보고서의 대상 물건은 서울남부지방법원 2025타경8638 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다. 채무자 겸 소유자의 재산에 대해 채권자가 강제집행을 신청한 사례입니다.

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 479-2 예담리치빌 제5층 제502호

용도: 다중주택 (이용상태는 다세대주택 형태로 확인됨)

감정가: 270,185,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

본 물건은 서울 강서구 방화동 내 주상지대에 위치한 소형 주거용 부동산으로, 감정가 대비 실속 있는 면적을 확보하고 있습니다. 특히, 최상층(5층)에 위치하며 발코니 등이 확장된 제시외 건물(8.37㎡, 2.53평)이 매각에 포함되어 실제 사용 면적이 넓다는 장점을 가집니다.

1.2. 물건 상세 정보 (면적 및 구조)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 479-2 예담리치빌 제5층 제502호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 중 제5층

이용 상태: 다세대주택(방, 거실, 주방, 다용도실, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중

면적 상세

토지 면적 (대지권): 17.39㎡ (약 5.26평)

건물 면적 (전용 면적): 29.84㎡ (약 9.03평)

건물 제시외 면적 (포함): 8.37㎡ (약 2.53평)

실사용 면적 (약): 38.21㎡ (약 11.56평)

특징: 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 추가적인 비용 없이 실질적인 사용 면적을 넓게 활용할 수 있습니다. 최상층(5층)에 위치하여 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경:

대상 물건은 강서구 방화동 한서고등학교 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다. 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다. 특히, **지하철 5호선 개화산역**이 비교적 가까운 거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 이는 서울 주요 도심으로의 접근성을 확보해주는 중요한 입지 요소입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

주변은 주상지대로서, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설(편의점, 세탁소, 음식점 등)이 형성되어 있습니다. 대규모 상권은 아니지만, 실생활에 필요한 편의시설은 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

생활 정보:

인근에 한서고등학교 및 기타 교육시설이 소재하여 교육 환경도 보통 수준입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비가 되어 있어 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 권리 분석

경매 구분: 부동산 강제경매 (채무자=소유자)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

권리 관계:

강제경매 사건이므로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

소유자(채무자)가 점유하고 있을 경우, 명도(퇴거)의 어려움은 있을 수 있으나, 인도명령을 통해 해결 가능합니다.

만약 임차인 현황이 존재한다면, 현황조사서와 매각물건명세서를 통해 **임차인의 대항력 유무**를 반드시 확인해야 합니다. (제공된 정보에는 임차인이 불분명하므로, 입찰 전 최종 확인이 필수입니다.)

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

법률 및 행정적 리스크:

강서구 방화동 일대는 **김포공항**과 인접한 지역으로, 토지이용계획상 **중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역** 등으로 지정되어 있습니다. 이는 건축물의 신축, 증축 등에 제한이 따를 수 있음을 의미하며, 향후 투자 및 매매 시 영향을 미칠 수 있습니다. (주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 인접에 따른 소음 발생 가능성은 상존합니다.)

제시외 건물 리스크:

제시외 건물(8.37㎡)이 매각에 포함되어 있으나, 해당 제시외 건물의 **무단 증축 여부 및 이행강제금 부과 여부**를 사전에 건축물대장 및 현황조사서를 통해 확인해야 합니다.

권리 분석 리스크:

강제경매이므로 임차인이 존재할 경우, 그 임차인의 배당 여부 및 대항력 유무에 따라 **인수할 보증금**이 발생할 수 있습니다. 현황조사서의 임차인 현황을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 내 5호선 개화산역 인근의 주거용 소형 부동산으로, 적절한 교통 여건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 특히, 제시외 건물이 포함되어 **실사용 면적이 넓다**는 장점은 소형 평형대의 실수요자나 임대 투자자에게 매력적입니다. 감정가가 2억 7천만 원대로 책정되어 있으며, 소형 주택을 찾는 1인 가구나 신혼부부에게 적합할 것으로 판단됩니다. 다만, 공항 인근의 건축 규제 및 제시외 건물의 법률적 문제를 반드시 사전 점검해야 성공적인 투자가 가능합니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 개화산역 인근의 역세권 주거지로 서울 시내 접근성이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

실속 있는 면적: 전용 면적 외 제시외 면적(8.37㎡)이 매각에 포함되어 있어, 저렴한 감정가로 넓은 실사용 공간을 확보할 수 있습니다.

투자 용이성: 소형 주택으로 매매 및 임대 전환이 비교적 용이하며, 강제경매 물건으로 권리관계가 단순한 편입니다. (임차인 미상정 시)

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계