나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8281 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8281 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8281
• 주소: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제5층 제501호
• 감정가: 314,000,000원
• 최저가: 251,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8281 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제5층 제501호 | 감정가: 314,000,000원 | 최저가: 251,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8281 (1)이며, 용도는 다세대주택(공부상 도시형생활주택)입니다.

감정가는 314,000,000원으로 평가되었습니다.

본건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

주요 면적으로는 건물 전용면적이 38.61㎡(약 11.68평)이며, 다세대주택 특성상 아파트의 분양면적과 동일하게 비교하기는 어려우나, 실사용 면적은 약 11.68평대 소형 주택입니다.

토지 면적 및 지분율은 제공된 정보상 0.00㎡(0평), 0%로 기재되어 있으나, 다세대주택의 특성상 이는 자료상의 오류일 가능성이 높으며, 감정평가요항표상 '도시형생활주택 건부지'로 이용 중인 것으로 보아 실제 토지 지분은 존재할 것으로 예상됩니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상6층 중 제5층 제501호이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리관계

본 경매는 주OOOOOOO의 채권에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

소유자는 백OO이며, 채무자는 공란으로 확인됩니다.

제시된 정보만으로는 말소기준권리 및 임차인의 정확한 대항력 유무를 판단하기 어려우나, 경매구분이 강제경매인 점을 고려할 때, 등기부상 후순위 채권자가 경매를 신청했을 가능성이 있습니다.

2.2. 임차인 및 특이사항

가장 중요한 주의사항으로는 '별도등기 있음'과 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

별도등기는 해당 건물 등기부 이외에 토지 등기부에 별도의 권리가 존재할 수 있음을 의미하며, 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있으므로 토지 등기부 확인이 필수적입니다.

임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 매우 유리하게 작용할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 매각이 진행된다는 것은, 매수인이 낙찰 후 임차인의 보증금을 인수할 위험이 사실상 해소됨을 의미합니다. 그러나 실제 포기서 제출 여부와 조건의 세부 사항을 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 개발 제한이 있으나 주거 환경 측면에서는 안정적인 지역입니다.

3.2. 상권 및 생활정보

주변에 오남중학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다.

주거지역 내 근린생활시설들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

지도 및 검색 결과, 본건이 위치한 오류동 다원리치타운 일대는 신축 다세대주택이 밀집한 주거지역이며, 주변 환경은 양호합니다.

특정 혐오시설은 검색되지 않았으며, 주위환경이 보통으로 평가된 점을 볼 때, 주거 선호도에 큰 영향을 미칠 만한 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크 (Risk)

별도등기 존재 여부: 토지 등기부 확인을 통한 추가적인 권리 분석 및 말소 여부 확인이 필수입니다. 이를 해결하지 못하면 소유권 이전에 문제가 발생할 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못하고 외형조사 및 건축물현황도에 따라 평가가 이루어졌습니다. 내부 노후도, 누수, 파손 등 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

토지 면적의 불일치: 자료상 0.00㎡로 기재된 토지 지분에 대한 법원 문건 재확인이 필요합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 투자성이 양호할 경우 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

신축급 도시형생활주택(다세대)으로서, 최근 트렌드에 맞는 구조와 설비를 갖추고 있습니다 (승강기, 난방 설비 등).

임차인(HUG)의 대항력 포기 조건은 권리 분석상 가장 큰 위험을 해소하는 긍정적인 요소이나, 별도등기라는 중대한 리스크가 존재하므로 입찰 전 철저한 사전조사가 요구됩니다.

5. 투자 포인트

5.1. 시세 대비 투자성

감정가 314,000,000원은 주변 시세를 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다. 유찰 시 가격 경쟁력이 높아지며, 현재 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인수 금액이 명확해져 입찰가 산정에 유리합니다.

5.2. 입지 및 상품성

서울 구로구 오류동에 위치하여 서울 주택 공급이 용이한 입지이며, '다원리치타운'이라는 비교적 신축의 단지형 다세대주택입니다.

1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 평형(전용 약 11.68평)으로, 매매 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5.3. 권리상의 메리트

주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이 명시된 점은, 복잡한 임차인 명도 문제를 피하고 보증금 인수 부담을 덜 수 있는 결정적인 투자 메리트입니다.

*주의: 본 보고서는 제시된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 입찰 전 반드시 법원 경매기록 열람 및 현장 실사를 통해 모든 권리관계와 물건 상태를 재확인해야 합니다.*

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계