나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6186 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제104동 제3층 제4302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 ""오류초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 본건 주위는 다세
대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통 이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층건으로서,
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: 하이섀시창호 마감 등임.

이용상태

로제트힐 제104동 제3층 제4302호(다세대주택)(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관
등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급 배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차
장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 완경사지에 조성된 3필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택(단지형다세대주
택 및 단지형연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1~3토지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지
반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

물건 비고

별도등기 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6186 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제104동 제3층 제4302호

용도: 다세대주택

토지면적: 45.07㎡ (약 13.63평)

건물면적: 50.20㎡ (약 15.18평) (전용면적 기준)

감정가: 323,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 서울특별시 구로구 오류동 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 본 건 서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 각각 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 제2종일반주거지역(7층이하)

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 포천세무서장 압류 (2022-02-08, 갑3)

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 (을6, 말소)

- 채권자 포천세무서장, 구로구, 서울특별시의 압류 (갑3, 갑4, 갑5, 말소)

- 임차인 최윤서의 주택임차권 (을1, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

- 대지권의 목적인 2필지 토지(별도등기)에 대한 을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황:

- 임차인: 최 (보증금 310,000,000원, 차임 0원)

- 전입일자: 2021-01-29

- 확정일자: 2021-01-20

- 대항력: 없음 (등기부상 '을1' 임차권은 말소되었으며, '임차인 현황'에서도 대항력이 없음으로 명시됨.)

- 인수되는 보증금: 0원 (권리분석상 인수되는 임차보증금은 없음)

* 특별 매각 조건:

- 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

- 상기 명시된 바와 같이, 별도등기(지상권설정등기)는 매수인에게 인수됨.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 내 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물로서 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이섀시 창호로 마감되어 있음.

* 건물 이용 상태: 본건(로제트힐 제104동 제3층 제4302호)은 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중임.

* 설비 내역: 도시가스 난방, 위생 및 급배수, 화재탐지 및 소화, 승강기, 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

* 주변 편의시설:

- 교육시설: 오류초등학교가 인근에 위치함.

- 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이함.

- 기타: 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

- 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않음. 다만, 구로구는 과거 광명시와의 '환경빅딜'을 통해 쓰레기 소각장 및 하수 처리장 관련 시설을 이용한 이력이 있음 (기사 2001년 7월 9일자). 이는 간접적인 환경 이슈와 연관될 수 있으나, 본건 소재지에서 직접적인 영향을 미친다는 증거는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기(지상권) 인수: 본건과 관련하여 대지권의 목적인 토지에 대한 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 리스크 요인임. 이는 토지 사용에 대한 추가적인 비용 발생 또는 토지 소유자와의 분쟁 가능성을 내포함.

* 복잡한 권리 관계: HUG(주택도시보증공사)의 특별 매각 조건, 임차인의 권리 포기 조건 등이 복합적으로 작용하며, 매각 후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 임차인 보증금 관련: 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항 언급과 HUG의 인수 조건 변경 등은 사전에 철저한 검토가 필요함. (본건에서는 대항력 없으며 인수 보증금 0원으로 확인됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2016년에 사용 승인된 건물이며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임. 그러나 등기부상 대지권에 대한 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 중대한 하자가 존재함. 이는 부동산 가치 및 향후 활용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 요소이므로, 인수되는 지상권의 상세 조건(존속기간, 지료 등)을 반드시 확인하고 감수할 수 있는 경우에만 접근해야 함. 권리 관계 또한 복잡한 편이므로, 전문가와 함께 신중하게 분석 후 입찰을 결정해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울시 구로구의 주거 지역에 위치하여 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 비교적 신축 건물: 2016년 사용 승인된 건물로, 물리적인 노후도가 크지 않음.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 대형 리스크(지상권 인수)로 인해 시장 가격보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있음. (다만, 지상권의 가치와 부담을 정확히 산정해야 함)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 50.20㎡이며, 최근 주변 유사 물건의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 로제트힐 104동 4302호 (본건, 50.20㎡, 감정가 323,000,000원)

* 퀸즈팰리스 (궁동 170-4, 45.47㎡): 2026년 3월 10일, 280,000,000원 (단가 약 615만원/㎡)

* 유펄스빌 (궁동 211-6, 53.03㎡): 2026년 3월 12일, 306,000,000원 (단가 약 577만원/㎡)

* 서원비발디빌 (궁동 207-57, 67.43㎡): 2026년 3월 11일, 220,000,000원 (단가 약 326만원/㎡)

위 시세 정보를 고려할 때, 본건과 유사한 면적(50.20㎡)을 가진 부동산의 시장 가격은 약 290,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 대지 지상권 설정 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 매우 중대한 권리상 하자(리스크)가 존재합니다. 이는 부동산의 가치를 크게 하락시키는 요인이므로, 입찰가를 산정할 때 이 부분을 반드시 고려해야 합니다. 지상권의 정확한 가치와 부담(예: 지료, 존속기간)을 알 수 없으므로, 시장 가격에서 리스크 프리미엄을 상당 부분 차감하여 접근해야 합니다.

따라서, 종합적인 판단 하에 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 인수되는 지상권의 상세 조건에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다.1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6186 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제104동 제3층 제4302호

용도: 다세대주택

토지면적: 45.07㎡ (약 13.63평)

건물면적: 50.20㎡ (약 15.18평) (전용면적 기준)

감정가: 323,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 서울특별시 구로구 오류동 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 본 건 서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 각각 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 제2종일반주거지역(7층이하)

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 포천세무서장 압류 (2022-02-08, 갑3)

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 (을6, 말소)

- 채권자 포천세무서장, 구로구, 서울특별시의 압류 (갑3, 갑4, 갑5, 말소)

- 임차인 최윤서의 주택임차권 (을1, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

- 대지권의 목적인 2필지 토지(별도등기)에 대한 을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황:

- 임차인: 최 (보증금 310,000,000원, 차임 0원)

- 전입일자: 2021-01-29

- 확정일자: 2021-01-20

- 대항력: 없음 (등기부상 '을1' 임차권은 말소되었으며, '임차인 현황'에서도 대항력이 없음으로 명시됨.)

- 인수되는 보증금: 0원 (권리분석상 인수되는 임차보증금은 없음)

* 특별 매각 조건:

- 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

- 상기 명시된 바와 같이, 별도등기(지상권설정등기)는 매수인에게 인수됨.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 내 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물로서 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이섀시 창호로 마감되어 있음.

* 건물 이용 상태: 본건(로제트힐 제104동 제3층 제4302호)은 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중임.

* 설비 내역: 도시가스 난방, 위생 및 급배수, 화재탐지 및 소화, 승강기, 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

* 주변 편의시설:

- 교육시설: 오류초등학교가 인근에 위치함.

- 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이함.

- 기타: 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

- 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않음. 다만, 구로구는 과거 광명시와의 '환경빅딜'을 통해 쓰레기 소각장 및 하수 처리장 관련 시설을 이용한 이력이 있음. 이는 간접적인 환경 이슈와 연관될 수 있으나, 본건 소재지에서 직접적인 영향을 미친다는 증거는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기(지상권) 인수: 본건과 관련하여 대지권의 목적인 토지에 대한 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 리스크 요인임. 이는 부동산 가치 및 향후 활용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 요소이므로, 인수되는 지상권의 상세 조건(존속기간, 지료 등)을 반드시 확인하고 감수할 수 있는 경우에만 접근해야 함.

* 복잡한 권리 관계: HUG(주택도시보증공사)의 특별 매각 조건, 임차인의 권리 포기 조건 등이 복합적으로 작용하며, 매각 후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 임차인 보증금 관련: 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항 언급과 HUG의 인수 조건 변경 등은 사전에 철저한 검토가 필요함. (본건에서는 대항력 없으며 인수 보증금 0원으로 확인됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2016년에 사용 승인된 건물이며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임. 그러나 등기부상 대지권에 대한 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 중대한 하자가 존재함. 이는 부동산 가치 및 향후 활용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 요소이므로, 인수되는 지상권의 상세 조건(존속기간, 지료 등)을 반드시 확인하고 감수할 수 있는 경우에만 접근해야 함. 권리 관계 또한 복잡한 편이므로, 전문가와 함께 신중하게 분석 후 입찰을 결정해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울시 구로구의 주거 지역에 위치하여 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 비교적 신축 건물: 2016년 사용 승인된 건물로, 물리적인 노후도가 크지 않음.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 대형 리스크(지상권 인수)로 인해 시장 가격보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 가능성이 있음. (다만, 지상권의 가치와 부담을 정확히 산정해야 함)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 50.20㎡이며, 최근 주변 유사 물건의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 퀸즈팰리스 (궁동 170-4, 45.47㎡): 2026년 3월 10일, 280,000,000원 (단가 약 615만원/㎡)

* 유펄스빌 (궁동 211-6, 53.03㎡): 2026년 3월 12일, 306,000,000원 (단가 약 577만원/㎡)

* 서원비발디빌 (궁동 207-57, 67.43㎡): 2026년 3월 11일, 220,000,000원 (단가 약 326만원/㎡)

위 시세 정보를 고려할 때, 본건과 유사한 면적(50.20㎡)을 가진 부동산의 시장 가격은 약 290,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 대지 지상권 설정 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 매우 중대한 권리상 하자(리스크)가 존재합니다. 이는 부동산의 가치를 크게 하락시키는 요인이므로, 입찰가를 산정할 때 이 부분을 반드시 고려해야 합니다. 지상권의 정확한 가치와 부담(예: 지료, 존속기간)을 알 수 없으므로, 시장 가격에서 리스크 프리미엄을 상당 부분 차감하여 접근해야 합니다.

따라서, 종합적인 판단 하에 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 인수되는 지상권의 상세 조건에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.