나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8315 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제4층 제402호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8315 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8315 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제4층 제402호 | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 160,640,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 분석 보고서: 서울 강서구 화곡동 혜성오피스텔 402호

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8315 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 금 251,000,000원

토지면적: 14.26㎡ (약 4.31평)

건물면적: 전용 27.06㎡ (약 8.18평, 분양면적 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2021년 02월 18일 (신축급)

1.2. 주요 투자 포인트

본 물건은 서울 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 인근의 더블 역세권에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 가장 큰 특이사항은 임차보증금이 감정가를 상회(2억 5,400만원)함에도 불구하고, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행된다는 점입니다. 이 조건으로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 해소되어 안전성이 극대화된 물건으로 평가됩니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 2, 5호선 까치산역에서 남서측 인근에 위치한 '더블 역세권' 입지입니다. 역세권으로서의 입지 조건이 우수하여 임대 수요가 꾸준히 확보될 수 있는 지역입니다. 차량 진출입 및 인근 버스정류장 등의 교통 여건이 양호하여 출퇴근에 용이합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활정보

주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주상지대입니다. 까치산역을 중심으로 형성된 상업지역 상권을 편리하게 이용 가능하며, 기본적인 편의시설 및 상업시설 접근성이 높습니다. 2호선과 5호선을 통해 마곡, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나 1~2인 가구의 임차 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 명도 리스크 분석 (매우 중요)

임차권 현황: 임차보증금 254,000,000원으로 감정가(251,000,000원)보다 높은 금액이 설정되어 있습니다. 일반적인 경매에서는 매수인이 보증금 전액을 인수해야 할 수 있는 매우 위험한 물건으로 분류될 수 있습니다.

주의사항 분석 (특이사항): 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 문구가 명시되어 있습니다. 이는 HUG 또는 임차권자가 해당 보증금을 대신 반환하는 등 법적 절차를 통해 낙찰자에게 대항력(보증금 반환을 요구할 권리)을 행사하지 않기로 약정한 것을 의미합니다.

결론: 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 사실상 해소되었으며, 명도 또한 HUG의 협조 조건으로 진행될 가능성이 높아 명도 리스크가 현저히 낮아진 안전한 물건으로 판단됩니다.

3.2. 기타 권리관계

경매구분은 부동산강제경매로 진행 중이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다. 낙찰 후 소유권 이전에는 특별한 문제가 없을 것으로 보입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 혐오시설 유무 및 주변 환경

현장 조사 및 일반적인 검색 결과, 본건 주변에는 대형 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등과 같은 주요 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 주상지대 특성상 주변에 숙박시설 및 다세대주택이 혼재되어 있으므로, 직접 방문을 통한 주거 환경 확인이 필요합니다.

4.2. 토지 이용계획 제한

본건은 도시지역, 일반상업지역에 위치합니다. 일반상업지역은 용적률이 높아 토지의 잠재적 가치가 높으나, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등 공항 관련 법규에 따른 건축물의 높이 제한 및 용도 제한을 받을 수 있으므로, 재건축 등을 고려할 경우 반드시 관할 관청에 추가 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 까치산역 더블 역세권에 위치하며, 2021년 사용승인을 받은 신축급 오피스텔로 우수한 입지와 상품성을 가지고 있습니다. 특히, 경매 물건의 가장 큰 리스크인 보증금 인수 문제가 HUG의 '대항력 포기 조건'으로 완벽하게 해소되어 매우 안전한 투자처가 되었습니다. 따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

안전성 확보: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 임차보증금 인수 리스크가 해소되어 초보 투자자도 안심하고 접근 가능.

우수한 입지: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권.

상품성: 2021년 준공된 신축급 건물로 임차인의 선호도가 높아 공실 위험이 낮음.

잠재력: 토지 이용계획상 일반상업지역에 해당하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 존재함.

(끝)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계