나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9403 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9403 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제8층 제802호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9403
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제8층 제802호
• 감정가: 321,000,000원
• 최저가: 205,440,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9403 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제8층 제802호 | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 205,440,000원 | 용도: 오피스텔

1. 아줄리움 오피스텔 (화곡동) 경매 분석 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9403 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제8층 제802호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 321,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 면적 정보

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45 평)

건물면적: 20.24㎡ (전용면적 기준, 약 6.12 평)

토지 지분율: 479/전체 면적

건물 지분율: 2023.9999999999998/전체 면적 (집합건물의 전유 부분)

제시외면적: 토지/건물 모두 0.00㎡ (없음)

1.3. 건물 및 이용 현황

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 13층 건 중 제8층 제802호

사용승인일: 2022.01.21 (신축급 건물로 양호한 상태)

이용상태: 오피스텔 (내부구조도 참조 요망)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차시설 등 구비된 것으로 추정됨

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 서울 지하철 2호선 및 5호선의 환승역인 까치산역 남서측 인근에 위치하는 더블 역세권에 해당합니다. 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 상황은 매우 양호합니다. 까치산역은 강남, 종로, 여의도 등 서울 주요 업무지역까지 환승 없이 이동할 수 있어 직주근접성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

도로는 북측으로 왕복 3차선 도로, 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

까치산역 상권은 서울 시내에서도 인구밀집도가 높은 강서구 화곡동 일대를 관통하는 항아리형 지역밀착형 상권입니다.

역 주변에는 까치산 시장을 비롯하여 대기업 프랜차이즈, 각종 식당, 미용실, 헬스케어 등 생활밀착형 상업시설이 잘 발달되어 있어 거주 편의성이 높습니다. 특히 까치산 시장 주변은 주부 등 여성 고객층의 유입이 활발한 것으로 분석됩니다.

2.5. 혐오시설 및 리스크 (잠재적 리스크)

까치산역 3번 출구 쪽은 메인 먹자골목으로 꼽히며, 노래방, 모텔 등 유흥업종이 밀집되어 있어 초저녁부터 새벽까지 유동인구가 많은 편입니다. 본 물건이 위치한 곳은 역 남서측 인근이지만, 상업지역의 특성상 인접한 지역에 유흥시설이 존재할 가능성이 있어 현장 확인이 필요합니다. 다만, 검색 결과 상권 영역 내에 학교 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 소유자(이OO)가 채무자이고, 채권자(주OOOOOOO)의 강제경매 신청에 의한 경매 물건입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (잠재적 리스크)

본 건은 경매 입찰 시 가장 중요한 특수 권리 조건이 있습니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 '주택도시보증공사(HUG)'의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다.

이는 낙찰자가 주택도시보증공사(HUG)에 대해 미배당 임차보증금을 추가로 인수할 위험이 *없음*을 의미하는 **특별 매각 조건**입니다. 따라서 낙찰자 입장에서는 임차인의 대항력 여부를 따질 필요 없이, **인수할 보증금이 발생하지 않는** 안전한 조건의 매물로 판단됩니다.

3.3. 기타 사항

임대관계는 미상이나, 신축급(2022년 승인) 역세권 오피스텔로서 임차 수요는 높을 것으로 예상됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 오피스텔로 건물의 상태가 양호하며, 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 가장 큰 장점은 '주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금반환청구권 포기 조건'이 붙어있어, 소멸주의 원칙이 아닌 예외적인 인수 위험 발생 가능성이 해소된 **안전한 권리**를 확보할 수 있다는 점입니다. 감정가가 3억 2,100만 원으로 형성되어 있으나, 최근 유사 사례에서 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰된 경우가 있어 입찰 전 정확한 시세 파악이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2022년 사용승인으로 건물 상태가 우수하여 장기적인 유지보수 비용 부담이 적습니다.

더블 역세권: 2, 5호선 까치산역 환승역세권으로 마곡지구, 여의도, 종로 등 주요 업무지구 직주근접성이 매우 뛰어나 안정적인 직장인 실수요를 기대할 수 있습니다.

안전한 권리 분석: HUG 특별매각조건으로 인해 낙찰자가 미배당 임차보증금을 인수할 위험이 사실상 없어, 권리분석의 난이도가 낮고 안정성이 높습니다.

풍부한 임차 수요: 인구 밀집도가 높은 항아리형 상권이며, 여성 소비층 및 직장인 수요가 탄탄한 지역입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계