나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9442 [1] 서울특별시 금천구 독산동 296-3 리치하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9442 [1] 서울특별시 금천구 독산동 296-3 리치하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경9442 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 296-3 리치하우스 제4층 제401호 | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 205,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9442 (1)이며, 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 296-3 리치하우스 제4층 제401호에 위치한 다세대주택(공동주택)으로, 토지/건물 일괄매각 방식입니다.

감정가는 321,000,000원으로 산정되었습니다.

소유자 및 채무자는 한OO이며, 채권자는 주OO입니다.

1.2. 면적 및 구조 상세

토지면적은 18.98㎡ (약 5.74평)이며, 건물(전용)면적은 40.67㎡ (약 12.30평)입니다.

건물은 2017년 11월 27일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제4층 제401호입니다.

내부는 방3, 거실겸주방, 욕실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

승강기, 도시가스에 의한 난방설비, 1층 주차장시설 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남측 인근에 위치하며, 다세대주택 등의 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 주거지입니다.

인접지에 비해 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 형상은 세장형의 평탄한 부지로, 북동측으로 약 20미터 폭의 아스팔트 포장도로(가산로)와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권 및 주변 시설 정보

본건이 위치한 독산동 일대는 도시지역 내 준공업지역에 해당하며, 주거와 산업 시설이 혼재된 지역적 특성을 가집니다.

최근 독산역 주변으로 지구단위계획이 수립되는 등 산업, 주거, 상업이 어우러진 복합산업중심지로 개발 계획이 추진 중이어서 장기적인 관점에서 환경 개선 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

주변에는 세일중학교 등 각급 학교가 혼재되어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

다양한 시설이 혼재된 독산1동 지역 특성상, 주거와 공장, 빌라, 오피스텔 등이 서로 뒤섞이는 도시 구조를 가지고 있습니다.

3. 경매 리스크 및 투자 전략

3.1. 권리 분석

본 물건은 '부동산강제경매'이며, 매각대상은 '토지/건물일괄매각'으로 안전한 경매 방식입니다.

소유자(한OO)와 채무자(한OO)가 동일하여 복잡한 소유권 관계는 없는 것으로 보이나, 제시된 정보 외 임대차 관계는 '미상'이므로 현황조사서 및 매각물건명세서를 통한 정확한 임차인 유무 및 대항력 분석이 반드시 필요합니다.

(참고사항: 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되지 않아, 입찰 전 철저한 등기부등본 및 선순위 권리 분석이 필요합니다.)

3.2. 잠재적 리스크

최고의 입지: 본건은 준공업지역 내에 위치하여 공장 및 중소형 산업시설과 주택이 혼재되어 있습니다. 이로 인해 소음, 분진, 물류 차량 통행 등으로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성이 있습니다.

교통 소음: 북동측 약 20미터 폭의 주요 도로(가산로)와 접하고 있어 차량 통행으로 인한 소음이 발생할 수 있으므로, 해당 층수(4층)의 소음 노출 정도를 현장 방문 시 확인해야 합니다.

행정 규제: 지구단위계획구역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 적용되고 있어, 추후 건물 신축이나 대규모 증개축 시 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 서울 금천구 독산동 다세대주택은 감정가 3억 2,100만 원으로 책정되었으며, 전용면적 약 12.30평으로 방 3개를 갖추고 있어 실수요자들이 선호하는 구조입니다. 준공업지역 특유의 주거 쾌적성 리스크가 존재하지만, 서울 지역의 희소성과 2017년식의 비교적 신축 건물이라는 장점이 상쇄합니다.

투자 포인트:

1. 재개발 가능성: 본건이 위치한 독산동 준공업지역 일대는 현재 복합산업중심지로의 개발 계획이 진행되고 있어, 장기적으로 토지의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 교통 및 생활 인프라: 주요 도로에 접하고 있고 대중교통 이용이 보통 수준이며, 인근에 학교 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

3. 안정적 구조: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 단순하며, 건물 구조가 견고하고 승강기 등 기본적인 설비가 잘 갖춰진 8층 건물 중 4층으로 선호도가 높습니다.

4. 실수요 및 임대수요: 방 3개 구조는 전용면적 대비 효율성이 높아 임대수요가 꾸준하거나, 신혼부부 등 실거주 수요가 충분할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계