나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9229 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-2 경민파빌리온 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9229 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-2 경민파빌리온 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경9229 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 869-2 경민파빌리온 제3층 제302호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 140,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

물건 보고서

(서울남부지방법원 2025타경9229 (1) 다세대주택)

경매구분: 부동산강제경매

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9229 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 869-2 경민파빌리온 제3층 제302호

용도: 다세대주택(도시형생활주택)

감정가: 금 220,000,000원

소유자/채무자: 하OO

채권자: 장OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.84제곱미터 (약 7.51평)

건물면적(전용): 39.42제곱미터 (약 11.93평)

제시외면적: 없음

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 서울신정초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

전반적인 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제3층에 위치합니다.

사용승인일은 2015년 7월 27일로, 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

외벽은 석재붙임, 치장벽돌쌓기 마감 등이며, 도시형생활(단지형다세대)주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건폐율 및 용적률 적용을 받습니다.

가장 주의해야 할 점은 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역 등 공항시설법에 따른 고도 제한을 받는 지역이라는 점입니다.

이는 향후 재건축 또는 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

또한 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망)으로 교육 환경 보호에 관한 법률의 규제를 받습니다.

3.2. 권리 분석 (임차인 현황 및 대항력)

본건은 임차권이 설정되어 있는 특이사항이 있습니다.

임차인: 장태우

임차보증금: 금 215,000,000원 (2022.3.7.자로 10,000,000원 증액)

임대차계약일자: 2020.1.19. (증액 2022.3.7.)

감정가 2억 2천만원 대비 임차보증금이 2억 1천 5백만원으로 거의 근접한 수준입니다.

임차인의 전입신고일과 확정일자 유무에 따라 대항력과 우선변제권이 달라지므로, 임차인이 선순위 대항력이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

정확한 권리 관계는 등기부등본 및 배당요구 현황을 통해 반드시 확인하여야 하며, 예상 낙찰가와 임차보증금의 차액이 적을 경우 입찰에 매우 신중해야 합니다.

4. 주변 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주택 밀집 지역으로 대규모 상권은 형성되어 있지 않으나, 인근 다세대/다가구 주택 거주민들을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설(슈퍼, 음식점 등)은 갖추어져 있어 생활 편의에는 큰 무리가 없습니다.

4.2. 생활 편의 시설

서울신정초등학교가 동측 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다.

주택가 인근의 기본적인 편의시설 이용은 용이합니다.

4.3. 혐오 시설 분석

일반적인 혐오 시설(대형 폐기물 처리장, 화장장 등)은 주변에서 확인되지 않았습니다.

다만, 상기 3.1.에서 언급된 바와 같이 김포공항과 인접하여 항공기 소음 및 고도제한 등의 간접적인 제약이 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 장태우의 대항력 유무 및 임차보증금 전액 인수 가능성입니다.

감정가와 임차보증금의 차이가 미미하므로, 임차인이 선순위 대항력을 갖춘다면 낙찰자는 예상치 못한 거액의 인수금액을 부담하게 될 수 있습니다.

이 물건에 입찰하고자 하는 투자자는 반드시 매각물건명세서 및 법원 기록을 통해 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 철저히 확인하여야 합니다.

권리 분석이 선행되지 않은 투자는 피해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 준공 10년차의 비교적 관리가 양호한 도시형생활주택이며, 서울신정초등학교 인근의 주택지대에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

다만, 공항 관련 고도제한 구역에 속하며, 결정적으로 임차보증금 액수가 감정가에 육박하는 고위험 권리분석 물건입니다.

초보 투자자에게는 권장하기 어려우며, 숙련된 투자자라도 임차인의 정확한 권리 관계를 파악한 후, 그 리스크를 반영하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

경쟁률이 낮을 경우 (권리분석 난이도와 임차보증금으로 인해) 파격적인 금액에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

권리 관계가 명확하게 정리된다면 (예: 임차인의 배당요구로 인해 보증금 전액 배당 가능) 비교적 신축의 소형 주택을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있습니다.

화곡동 주택가에 위치하여 실수요자들의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계