나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9229 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-2 경민파빌리온 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울신정초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2015-07-27)

외 벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활(단지형다세대)주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 완경사지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금215,000,000원(2022.3.7.자로 금10,000,000원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020.1.19 (2)2022.3.7
임차권자 : 장태우

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경9229 (1)

2024타경9229 (1)

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9229 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 869-2 경민파빌리온 제3층 제302호

건물명: 경민파빌리온

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

건물면적 (전용면적): 39.42㎡ (약 11.92평)

토지면적 (대지권): 24.84㎡ (약 7.51평)

건축연도: 2015년 07월 27일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

1.2. 입지조건

* 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 서울신정초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본건 건물 동측 및 남측으로 약 6미터 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 필수), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매원인 및 채권자

본 경매는 채권자 장 의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행 중입니다.

* 권리관계 분석

말소기준권리: 2023년 06월 12일자 강서세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권 (을5)

권리자: 장

권리금액: 215,000,000원

등기부상 말소: 인수

전입일자: 2020년 03월 30일

확정일자: 2020년 02월 19일

대항력: 있음

상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리관계

소유권 이전, 압류, 강제경매, 가압류 등 다수의 권리들이 등기부에 존재하나, 상기 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금

215,000,000원 (대항력 있는 임차인 장 의 보증금, 매수인이 인수)

1.4. 상권분석

* 주변 환경

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거 지역입니다.

* 최근 시세 분석

비교 대상 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 19.98㎡, 4층, 216,000,000원 (약 1,081만원/㎡)

* 1986년식, 37.44㎡, 2층, 150,000,000원 (약 401만원/㎡)

* 2002년식, 37.56㎡, 3층, 160,000,000원 (약 426만원/㎡)

본건(2015년식, 39.42㎡, 3층)은 신축 연식과 면적을 고려할 때, 최근 연식의 비교 대상과 유사한 ㎡당 가격대를 적용하여 순수 시세를 추정할 수 있습니다. 이에 따라 본건의 순수 시세는 ㎡당 약 700만원 ~ 800만원으로 산정 시, 약 275,000,000원 ~ 315,000,000원 범위로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

주변 주택가에 형성된 일반적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설

서울신정초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 기타

건물 자체 내에 승강기 설비가 설치되어 있어 고층 거주시 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 위험 요소는 보증금 215,000,000원의 대항력 있는 임차인 장 이 존재하며, 배당 결과에 따라 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용 규제

본건은 공항 관련 보호구역, 가축사육제한구역 등 여러 토지이용 규제를 받고 있어 향후 건물 신축이나 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 타 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 낙찰 및 배당 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2015년에 건축되어 비교적 신축에 해당하는 다세대주택입니다. 입지 조건 및 교통 여건은 주택가로서 보통 수준을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 점은 보증금 215,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 감정가는 220,000,000원으로 책정되었으나, 인수해야 할 임차인의 보증금 215,000,000원을 고려하면 실질적인 투자 가치는 매우 달라질 수 있습니다.

인근 시세 분석 결과, 건물 자체의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있으나, 임차인 인수 부담을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 연식 (2015년)의 다세대주택으로 상품성이 양호합니다.

* 인근 시세 및 낙찰가 분석을 통해, 인수해야 할 임차인 보증금을 고려한 후에도 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 향후 임차인과의 협상 또는 배당 절차를 통해 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석할 경우, 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적 39.42㎡(약 11.9평)과 건축 연도 2015년을 고려할 때, 최근 매매 사례를 바탕으로 추정한 순수 시세(임차인 인수 비용 제외)는 ㎡당 약 700만원 ~ 800만원 범위로, 총 275,000,000원 ~ 315,000,000원으로 예상됩니다.

본 건의 가장 큰 특징인 대항력 있는 임차인(장 , 보증금 215,000,000원)의 보증금은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 따라서 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 본건의 순수 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이를 바탕으로, 총 투자 비용을 약 290,000,000원에서 310,000,000원 수준으로 고려할 때, '인수 보증금 215,000,000원'을 제외한 예상 입찰가는 약 75,000,000원에서 95,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 인수 보증금을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 배당 현황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.