나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8720 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8720 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8720 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제5층 제503호 | 감정가: 367,000,000원 | 최저가: 293,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 및 매각 조건

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8720 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제103동 제5층 제503호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 367,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매 (소유자 김OO, 채무자 김OO, 채권자 주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 20.80㎡ (약 6.29평)

건물면적 (전용면적): 34.06㎡ (약 10.30평)

2. 입지 및 환경 분석 (입지조건)

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개명초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대, 아파트, 근린생활시설 및 연립주택 등이 혼재하는 주거 지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지 위에 건축되었습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 지하철 광명사거리역(7호선)이 소재하며, 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태 (생활정보)

건물은 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 중 5층에 해당하며, 사용승인일은 2021년 6월 1일로 건축연한이 짧은 신축급 다세대주택입니다. 외벽은 백고벽돌 붙임으로 마감되었고, 기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 피로티 주차장 등을 갖추고 있습니다. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항 (권리분석 / 잠재적 리스크)

3.1. 권리 분석의 특징

본 건은 소유자 및 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 등기부상 특이사항(공부와의 차이)은 없으나, 임차권이 설정되어 있음을 감정평가서 및 기타참고사항에서 명시하고 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 권리적 주의사항으로, 본 물건은 주의사항에 명시된 바와 같이 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각됩니다. 이는 통상적으로 낙찰자(매수인)가 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 매우 높다는 의미이며, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리된 상태로 입찰이 가능할 것으로 예상됩니다. (단, 매각조건 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권 및 주변 정보 분석 (상권분석 / 생활정보)

4.1. 상권 및 생활 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하는 지대로서, 소규모 상권 및 생활편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 지하철역(광명사거리역)과의 접근성을 고려할 때, 역세권 상권의 이용도 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여, 주거 환경의 안정성이 확보되는 지역입니다. 또한 교육환경보호구역(개명초 인근) 및 과밀억제권역에 포함됩니다. 특히 '7층이하' 제한은 해당 지역의 건축 밀도를 제한하여 과도한 개발을 막고 주거 환경을 유지하는 데 기여합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견 (잠재적 리스크 / 종합 의견 / 투자 포인트)

5.1. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 위 3.2항에서 언급했듯이, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크는 주택도시보증공사의 '대항력 포기 조건'으로 인해 사실상 해소되었을 가능성이 높습니다. 따라서 명도(인도) 과정에 대한 예측 가능성이 높아 투자 안정성이 높습니다.

물건적 리스크: 2021년 준공된 신축급 건물이므로, 건물의 하자로 인한 리스크는 적을 것으로 예상됩니다. 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 7호선 광명사거리역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 가장 큰 투자 포인트는 '주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각'이라는 권리적 안전장치가 마련되어 있다는 점입니다. 이는 복잡한 임차 관계를 정리하고 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 안정적인 주거 지역 내에서 신축 주택을 찾으시는 실수요자나, 낮은 권리 분석 리스크로 투자 진입을 원하는 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계