나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8365 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제11층 제1102호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8365 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제11층 제1102호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8365
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제11층 제1102호
• 감정가: 334,000,000원
• 최저가: 213,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8365 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제11층 제1102호 | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 213,760,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8365 (1)호이며, 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제11층 제1102호입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건이며, 용도는 오피스텔입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본건의 감정가는 334,000,000원입니다.

건물 전용면적은 29.22$\text{m}^2$ (약 8.84평)이며, 토지 면적은 13.66$\text{m}^2$ (약 4.13평)입니다.

건물은 2021년 8월 17일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 비교적 신축 건물입니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

본건의 가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 매수인이 대항력 있는 임차인의 권리를 인수할 부담이 없도록 사전에 정리된 조건으로 해석됩니다.

단, 매각조건이 변경될 가능성이 항상 존재하므로 입찰 전 반드시 최종 공고문을 통해 해당 조건의 유효성을 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반상업지역입니다. 주위환경은 보통 수준이지만, 상업지역에 위치하고 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 향후 개발 잠재력 및 토지 활용 가치 측면에서 유리한 부분이 있습니다.

2.2. 교통 환경

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 지하철역과의 거리는 도보권으로 보이지 않으나, 버스 노선을 통해 인근 지하철역(예: 5호선 화곡역 또는 우장산역) 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 지하 1층부터 지상 11층 규모의 철근콘크리트구조 건물이며, 본건은 제11층 제1102호로 최상층에 위치합니다.

내부는 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, CCTV, 기계식 주차설비 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 사다리형의 평지로서 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 북서측 노폭 약 6m, 남동측 노폭 약 4m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)<공항시설법>'에 해당됩니다. 이는 건축물 높이 제한 및 항공기 소음 발생 가능성이 있음을 시사하므로 잠재적 리스크 항목에서 재확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 물건이며, 소유자는 송OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리관계는 '주택도시보증공사의 대항력 포기 조건'입니다. 이 조건이 유지된다면 매수인이 인수해야 할 임차인의 권리 부담이 제거되므로, 낙찰자의 명도 리스크가 크게 줄어듭니다. 매각물건명세서의 최종 확인이 필수입니다.

3.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음 두 가지입니다.

첫째, 건축물 높이 제한입니다. 토지이용계획상 공항시설법에 따른 '수평표면구역'에 포함되어 있어 건축물의 신축 또는 증축 시 높이 제한을 받을 수 있습니다. 이는 본건 건물 자체의 재건축 가능성보다는 주변 환경의 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

둘째, 공항 소음 가능성입니다. '중요시설물보호지구(공항)'에 포함되어 있어 인근 김포공항 관련 소음 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 주간/야간 소음도를 반드시 확인해야 합니다.

셋째, 주변 혐오시설은 감정평가서 및 검색 결과에서 특정되지 않았으나, 일반상업지역의 특성상 유흥시설 등 기피 시설이 혼재할 가능성이 있습니다.

3.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 오피스텔 거주자를 위한 기본적인 생활 편의시설(음식점, 병원, 은행, 마트 등) 접근성이 우수합니다. '우장초등학교'가 인접하여 교육 환경 접근성도 양호합니다. 주거용 오피스텔로써 실거주 및 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 제안

4.1. 투자 포인트

투자의 핵심은 다음과 같습니다.

첫째, 신축급 건물 (2021년 사용승인): 노후도가 낮아 향후 몇 년간 큰 수리 부담 없이 임대 또는 실거주가 가능합니다.

둘째, 대항력 리스크 해소: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 유지된다면, 명도 리스크가 매우 낮아져 초보 투자자도 접근이 용이합니다.

셋째, 일반상업지역 위치: 용도지역의 가치가 높아 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울시 내 역세권 외곽의 신축급 물건으로, 감정가 대비 적정 입찰가를 찾는다면 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 투자처입니다. 특히 '대항력 포기 조건 매각'은 경매 물건의 큰 단점을 해소한 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 공항 관련 제한 사항(소음, 높이)을 감안하여 보수적인 가격으로 접근하는 것이 안전합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세를 철저히 조사하여 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계