나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9284 [1] 서울특별시 강서구 방화동 830-2 하이포트 제2층 제215호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 치현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트,
단독주택, 저층 공동주택, 업무시설, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 5호선 방화역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

214호 및 공용부분 일부분과 일괄로 본건 점포4개 호수가 쭈꾸으리로 이용중이나 기준시점
현재 영업을 하고있지 않는것으로 탐문됨. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 평지로 판매시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

사방으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 도
시철도(5호선)(저촉), 보행자전용도로(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설법}, 상대보호구역(강
서교육청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~
257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9284 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 830-2, 하이포트 제2층 제215호 (신규 도로명 주소: 서울특별시 강서구 금낭화로 128)

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 판매시설, 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 724,000,000원

토지 면적: 37.97㎡ (약 11.49평)

건물 면적: 174.42㎡ (약 52.78평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 고촌농업협동조합 (등기부상 을7 근저당권자, 경매 신청 채권자)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

사용 승인일: 1999년 08월 05일

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 치현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 저층 공동주택, 업무시설, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 5호선 방화역과 다수의 노선버스가 정차하는 버스 정류장이 인근에 소재하여 교통 여건이 우수합니다.

도로: 본건 건물은 사방으로 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

도시계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주요 제한 사항: 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(강서교육청 확인 필요) 등에 해당되어 관련 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 04월 29일 접수된 고촌농업협동조합의 근저당권 (을7)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 925,000,000원입니다. (근저당 600,000,000원 + 공동담보 300,000,000원 + 가압류/압류 등)

총 임차인 보증금 (인수분 제외): 0원. 본건에는 대항력 있는 임차인이 없어 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

임차인 현황:

* 유도용

보증금: 10,000,000원

차임: 1,700,000원

전입일자(사업일자): 2024년 04월 24일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 유도용

보증금: 50,000,000원

차임: 1,700,000원

전입일자(사업일자): 2024년 03월 07일

확정일자: 2025년 06월 19일

배당신고일자: 2025년 06월 20일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 현황조사서에 지상권 설정 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

주변 상업 시설 현황: 본 건물이 위치한 방화동 지역은 김포공항과 마곡지구에 인접하여 상업 및 업무시설이 발달해 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

업종 적합성: 본 건물의 용도가 근린상가, 업무시설, 판매시설 등으로 복합적인 특성을 가지므로, 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다.

현재 이용 상태: 본 건은 215호, 216호, 217호, 218호 4개 호수가 214호 및 공용부분과 함께 통합된 형태로 이용 중인 것으로 보입니다. 다만, 현재 영업 활동은 하지 않는 것으로 탐문되었습니다.

임대 현황: 임대 관계는 미상입니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 아파트 단지, 주거 지역, 업무 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 롯데몰 김포공항점 등 대형 쇼핑몰도 인근에 위치합니다.

교육시설: 치현초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 주변에 학교들이 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

교통 편의성: 지하철 5호선 방화역이 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 김포공항과의 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 공실/영업 중단 상태: 본 건은 현재 영업 중단 상태로 추정되며, 향후 임대 또는 직접 운영 시 공실 리스크 및 초기 투자 비용 발생 가능성이 있습니다.

건축물 용도 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 항공기 운항 및 공항 관련 시설과의 관계에서 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

군사 시설 관련 높이 제한: 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물의 높이에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

학교 정화 구역: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제를 확인해야 합니다.

다수 호실 통합 사용: 매각 대상인 4개 호수가 통합되어 사용되고 있어, 개별 호수로서의 독립적인 활용보다는 통합된 공간으로서의 운영이 예상됩니다. 이는 향후 분할 매각이나 활용 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동의 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 인프라가 양호한 편입니다. 대규모 개발이 진행 중인 마곡지구와 인접하여 장기적인 지역 가치 상승 가능성도 내포하고 있습니다. 그러나 현재 영업 활동이 중단된 상태이며, 공항 관련 규제 등 입지적 제한사항이 존재합니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임차인 현황과 향후 운영 계획 수립에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 지하철 5호선 방화역 및 버스 정류장이 인접하여 유동인구 확보에 유리합니다.

개발 잠재력: 김포공항 및 마곡지구와 인접한 입지로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

복합 공간 활용: 4개 호수가 통합되어 있어 중대형 상업 공간으로의 활용이 가능하며, 이는 다양한 업종의 사업 유치에 유리할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 724,000,000원으로 책정되었으며, 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다. 총 채권액이 감정가를 초과하는 상황이나, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 명도 비용, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 영업 중단 상태임을 감안할 때, 실질적인 투자 가치는 감정가 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 최근 실거래가, 주변 시세 등을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.