나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9463 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제9층 제904호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9463 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제9층 제904호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9463
• 주소: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제9층 제904호
• 감정가: 360,000,000원
• 최저가: 230,400,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9463 | 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제9층 제904호 | 감정가: 360,000,000원 | 최저가: 230,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 개요 및 물건 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9463 (1)이며, 용도는 다세대주택으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

본건은 토지 및 건물 일괄매각 방식이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일한 것으로 확인됩니다.

감정가는 360,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 물건 개요 및 면적 분석

소재지는 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제9층 제904호입니다.

2021년 4월 21일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 11층 건물 내 9층에 위치한 신축급 다세대주택입니다.

토지면적은 6.65제곱미터 (약 2.01평)이며, 건물(전용)면적은 20.64제곱미터 (약 6.24평)입니다.

토지/건물 지분율은 각각 665/2064로, 지분율이 높게 설정되어 있습니다.

제시외면적은 없습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울 지하철 5호선 '영등포시장역' 남동측 인근에 소재합니다.

역세권에 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 진출입도 무난한 편으로 전반적인 교통여건은 우수합니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지역입니다.

2.2. 상권분석

인근에는 영등포 전통시장 및 주변 상권이 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

본건 소재지인 영등포구는 최근 다수의 재개발 및 재건축 사업이 진행되면서 주거 환경 개선 및 신축 아파트 공급이 활발히 이루어지고 있는 지역적 특징이 있습니다.

다만, 영등포 시장역 인근은 상업지역과 인접하여 유흥업소 및 모텔촌이 일부 혼재되어 있는 구역이 있으므로, 이 부분은 현장 조사 시 주거 쾌적성 측면에서 확인이 필요합니다.

2.3. 생활정보

본건은 영등포동5가에 위치하여 다양한 근린생활시설을 도보로 이용 가능합니다.

전통시장(영등포시장) 접근성이 뛰어나며, 각종 병원, 은행, 쇼핑시설 등의 생활 인프라가 풍부합니다.

토지이용계획 상 준주거지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 측면에서 잠재적인 가치가 있는 입지입니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석 (매각조건)

본건은 임차인의 주택임차권등기가 등재되어 있으며, 임차보증금은 369,000,000원으로 감정가보다 높은 금액입니다.

최고가 매수신고인(낙찰자)은 매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 낙찰자는 위 조건이 충족되어야만 온전한 소유권을 확보할 수 있으므로, 해당 조건의 충족 여부를 명확히 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매각조건(주의사항) 이행 여부입니다. 만약 주택도시보증공사(HUG)에서 청구권 포기 조건을 이행하지 않을 경우 소유권 확보 및 명도에 차질이 생길 수 있습니다.

또한, 임차권등기가 되어있어 임대차 관계가 존재하므로, 명도 시 주거자 퇴거에 대한 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

입지적으로 주변에 유흥 상권 및 모텔촌이 혼재되어 있다는 점은 주거의 정온성을 중요시하는 매수자에게는 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 종합 의견

본건은 서울 영등포시장역 초역세권에 위치하며, 준주거지역의 장점을 가진 신축급 다세대주택입니다.

주변 지역에 활발한 정비 사업 진행 및 뛰어난 교통 입지를 고려할 때, 미래 가치는 긍정적으로 판단됩니다.

다만, 감정가 대비 높은 임차보증금과 특수한 매각조건이 결부되어 있어, 해당 조건의 법적 효력 및 이행 가능성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

권리분석 상의 특이사항을 명확히 인지하고 접근하는 경우에 한해 투자 가치가 높습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권으로, 직주근접 및 서울 주요 지역 이동이 매우 용이합니다.

2. 개발 호재: 영등포 지역의 대규모 재개발/재건축 추진에 따른 간접적인 지역 가치 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

3. 저렴한 전용면적 대비 감정가: 소형 평수임에도 준주거지역 역세권의 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

4. 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 건물 상태가 양호하며 향후 관리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계