나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9233 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 709-10 스페이스빌에이동 제7층 제703호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9233 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 709-10 스페이스빌에이동 제7층 제703호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9233 | 소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 709-10 스페이스빌에이동 제7층 제703호 | 감정가: 356,000,000원 | 최저가: 227,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경9233 (1) 다세대주택

1.1. 사건 정보 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9233 (1)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 709-10 스페이스빌에이동 제7층 제703호

감정가: 356,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2018.04.18 (철근콘크리트구조, 지상 7층 중 7층)

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

*본 물건은 다세대주택으로, 건물면적은 전용면적입니다.

1.3. 주의사항 및 특이사항

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 '임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각됩니다.

*이는 매수인이 임차인의 미배당 잔액을 인수할 위험이 소멸되는 조건부 매각으로, 권리분석상 위험을 크게 낮춰주는 긍정적인 요소입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본 물건은 서울 지하철 5호선 '우장산역'의 북서측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

버스정류장 및 지하철역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 진출입도 원활하여 교통 상황은 보통 이상입니다.

2.2. 권리분석

권리 관계:

본건은 소유자(문OO)와 채무자(문OO)가 동일한 강제경매 물건입니다.

가장 중요한 권리분석 요소는 '주의사항'입니다. 통상적으로 주택 임차인이 존재하는 경매 물건에서, 임차인의 미배당 임차보증금 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험(대항력 있는 경우)이 있습니다.

그러나 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 '주택도시보증공사(HUG)'가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 매수인은 임차인에게 추가로 보증금을 반환해야 하는 권리적 리스크가 사실상 제거됩니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권 분석:

우장산역 역세권에 위치하여 상권은 기본적으로 안정적인 주거 밀착형 상권을 형성하고 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이하며, 강서구의 주요 주거단지 인프라를 공유할 수 있습니다.

생활정보:

주변에 초, 중, 고등학교가 다수 위치하여 교육 환경이 양호하며, 우장산 근린공원 등이 가까워 녹지 공간 접근성도 좋습니다. 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

2.4. 잠재적 리스크

토지 이용규제:

본건의 토지는 '도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)'으로 용도상 큰 문제는 없으나, 다음과 같은 법적 규제가 적용됩니다.

- 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역: 김포공항과 인접한 지역의 특성상 건축물의 높이 제한 및 항공기 소음 등의 환경적 요인이 잠재적 리스크로 존재합니다. 소음 민감도에 따라 불편함을 느낄 수 있습니다.

- 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망): 교육 시설 보호를 위한 구역으로, 특정 유해시설의 설립이 제한됩니다.

혐오시설 여부:

지도 등 검색 결과, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상기 '토지 이용규제'에서 언급된 바와 같이 공항 관련 규제로 인한 항공기 소음은 생활의 불편을 야기할 수 있는 잠재적 환경 리스크로 고려해야 합니다.

3. 투자 결론

3.1. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인)의 도시형생활주택(다세대)으로서, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

특히, 경매 진행에 있어 '임차보증금반환청구권 포기' 조건이 명시되어 있어, 경매의 가장 큰 위험 요소 중 하나인 임차보증금 인수 리스크가 해소되었다는 점에서 매우 주목할 만합니다. 따라서 권리분석은 단순하고 명쾌하며, 입찰자는 물건의 가치에 집중할 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

권리 위험 해소: 주택도시보증공사(HUG)의 보증금반환청구권 포기로, 매수인의 임차보증금 인수 부담이 원천적으로 제거되어 안전한 투자가 가능합니다.

역세권 신축급 다세대: 5호선 우장산역 인근의 2018년식 건물로, 지속적인 임차 수요 확보에 유리합니다.

적정 규모: 전용면적 40.20㎡(약 12.16평)로, 소형 아파트 대체 또는 1~2인 가구 임차를 위한 실속 있는 투자 물건입니다.

가격 경쟁력: 향후 감정가를 기준으로 형성될 최저가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계