나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9163 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9163 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9163 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로58가길 100 문정파크 Ⅰ | 감정가: 329,585,000원 | 최저가: 263,668,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9163 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9163 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 329,585,000원

토지면적: 30.88㎡ (약 9.34평)

토지지분: 30.88㎡ (약 9.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

건물지분: 36.00㎡ (약 10.89평)

건물 제시외면적: 1.95㎡ (약 0.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 제시외 건물 포함

주의사항:

- 제시외 건물 포함

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "문교초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적으로 보통 수준입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하거나, 이에 대한 복잡한 절차를 감수해야 할 가능성을 내포하므로, 권리 분석 시 임대차 관계 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중이며, 인근 지역은 주거와 상업이 혼합된 형태를 띠고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 번화한 상권보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

"문교초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용도 편리한 편으로, 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 및 문화 시설에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 보증금 관련 조건입니다. 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 낙찰자에게 예상치 못한 부담을 줄 수 있으므로, 사전에 임차인과의 협의 또는 관련 법규 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 본건 토지이용계획상 "건축허가·착공제한지역"으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다. 검색 결과에서 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 주거 지역 인근 환경에 대한 꼼꼼한 현장 확인이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 문교초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 하지만, 임차인 보증금 관련 매각 조건과 건축 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구하는 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 명확히 인지하고 해결 방안을 모색한다면, 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 서울 시내 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

- 문교초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

- 임차인 보증금 관련 조건에 대한 해결 또는 포기 조건이 명확한 경우, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 향후 건축 제한 지역 해제 또는 도시 개발 계획 등에 따라 자산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 투자 시에는 임차인 문제 해결 가능성, 건축 제한 사항의 구체적인 내용, 그리고 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계